樓價明年跌五成？(畢老林)

新世界發展（017）旗下豪宅名鑄一廳一房單位，以天價2450萬元成交，轟動全城。地產版同事告知老畢，本港頂級豪宅租金每方呎約60元。屈指一算，這個呎價3萬元的單位，投資回報率約2.4厘。

日前說過，在零息環境中，租金回報再乏味，樓市好友都不會承認有泡沫。然而，樓市可以自己炒爆自己。名鑄創出同面積單位天價後，連一些業內人士也忍唔住口，對樓市失控表示擔憂。上次老畢「隔山打牛」，用香港回歸前後樓價對租金比率分析美國樓市。今日想倒轉來玩，以美喻港。

短期利率≠資金成本

昔日效力大摩的著名分析師謝國忠，上月底撰文警告，本港樓市對美國利率太敏感，明年崩盤的可能性甚高。跌幾多？向來語不驚人死不休的 Andy 估計，不出一年，香港樓價將比現在低五成。不過，謝國忠有言在先，要出現這個跌幅，聯儲局須加息至5厘水平。換句話說，謝氏若堅信本港樓價將從目前水平下滑一半，那就等於他認定聯儲局明年將大幅收緊銀根、利率狂升。嘩！係就大件事，何止香港樓市，股滙債甚至金，恐怕將無一幸免，環球資產市場勢必屍橫遍野。

謝國忠經常跟市場唱反調，在不少人眼中屬典型淡友。謝氏的意見雖不以「準確」見著，但大都立足於理性分析。他認為，港人誤把短期利率跟資金成本混為一談，當投資者深信「資金成本」（實為短期利率）將長期處於零水平，房地產價格上升空間理論上無可限量，但這種「美麗的誤會」，正是資產泡沬的溫床。從本港豪宅呎價屢創新高、租金回報率低處未算低可見，投資者對風險溢價要求愈來愈低，話知你租金回報2厘還是1厘，個價有得去就得啦。泡沫？爆咗先算。

老畢認為，謝氏文章最值得注意的並非那句「香港樓價將大跌至比現在低50％」，而是他引入「短期利率不等同於資金成本」這個重要概念。正是在這一點上，美國的經驗對香港大有參考價值。

缺乏長期利率概念

次按風暴刮起後，美國置業人士始驚覺貪圖低息、罔顧利率波動的危險性。然而，美國浮息按揭（adjustable rate mortgages〔ARM〕）近年雖逐漸興起，但在整體按揭市場中所佔比率僅略高於二成。換句話說，絕大部分借錢買樓的美國人，依然選取長達三十年的定息按揭。業主與銀行簽約時，按息根據當時市場水平鎖定，此後數十年不論利率是升是跌，對置業人士都不會構成影響。

美國按揭利率以同年期國庫債券孳息為基準，是以當地置業人士或樓市投資者都有「長期利率概念」。反觀香港，最優惠利率理論上跟美國聯邦基金利率走，但視乎資金進出，銀行釐定息率有很大的自主權。近年多次出現聯儲局加息香港拒絕跟隨；美國連番減息，本港最優惠利率卻在5厘「見底」等現象。美國按息有國庫債券孳息作基準，本港的情況卻是小型銀行資金成本取決於銀行同業拆息（HIBOR），大銀行則以存款利率為依歸。謝國忠說港人缺乏長期利率概念，話雖沒錯，但既無長息基準可供參考（本港官債市場規模小成交疏，跟美國國債的參考性無法相提並論），唔想將短期利率跟資金成本混為一談，可以點樣？

拆息按揭使用率大增

正如前述，聯儲局連番減息，但本港最優惠利率降至5厘後，銀行便拒絕再減。以目前的存款利率水平，P減2厘多，淨息差仍甚可觀。不過，為了爭奪按揭市場佔有率，銀行近年紛紛推出以拆息（HIBOR）定價的按揭產品，置業人士則在「還款輕鬆」（按揭供款佔月入比例大降）的信念驅使下，樂於選用這類按揭計劃。

本港按揭轉介機構經絡的資料顯示，拆息按揭產品選用比率，在2006年於40.3％水平見頂，之後大幅下降，但今年強勁反彈，再度逼近四成水平【圖】。

不難想像，銀行為了 sell 拆息按揭，會同個客講，美國經濟有排衰，零息必定維持好耐好耐，閣下的供款負擔在三個月、六個月以至一年後都不會增加，reset 無有怕。有銀行甚至在網站上列出不同月入人士的供款佔收入比例，連計數都慳番。

在次按風暴中，美國業主飽嘗 reset 的切膚之痛，香港銀行對客戶還款能力審查雖遠較美國嚴格，但唔怕一萬最怕萬一，謝國忠對美國明年加息幅度的估計只須有得幾成準，你估會點？