港美對照看樓市

本港豪宅呎價屢創新高，租金追不上，投資回報率每下愈況。然而，在零息環境下，再低的回報率也可以「合理化」。也就是說，在看好樓市的人眼中，此一因素不足以證明房地產市場存在泡沫。

早前聽聞中國主權財富基金中投有意趁樓市低迷，大舉進軍美國房地產。花旗樓市泡沫早爆，而當地經濟、消費以至金融體系能否真的穩定下來，樓市至關重要。今日就來談談房地產。

說到物業估值，很多人都會參考租金回報率。本港豪宅和獨立洋房跟一般市民的負擔能力過於脫節，得個睇字，要看就看在受薪一族「射程範圍」內的市區屋苑。

根據美聯物業（1200）的統計，本港住宅樓宇租金回報率，今年7月31日（最新數據）為4.72厘；調轉來看，便是樓價相當於一年租金的21.19倍了。

與1997年「樓瘋」期相比，目前的投資回報率和樓價對租金比率，究竟處於什麼樣的狀況？美聯的數字顯示，1997年6月30日回歸前，本港住宅物業投資回報率為3.96厘，比今天略低；樓價對租金比率則為25.25倍，較目前略高。從熾熱程度分析，存在這種差距，理所當然。

最瘋狂的情況看過，最低迷的日子又如何？美聯的統計顯示，2003年沙士肆虐，在疫情最兇猛的4月份，本港住宅投資回報率逼近7厘（6.96厘），樓價對租金比率則只有14.37倍，為九七至今的最低水平。

樓價在2003年跌至谷底，疫症只是「推手」，更重要的是本港經濟在亞洲金融風暴後疲莫能興，且陷入六年通縮，至2004年才現曙光。在這段黑暗歲月，失業率急升、負資產一度突破十萬宗，銀主盤供應大增，令樓市百上加斤。

「沙士價」可一不可再

香港的情況，在爆煲後的美國樓市身上，是否有某些啟示？從最新公布的數字看，無論新屋還是二手住宅，美國樓市銷售情況均見好轉，但樓價仍舊在下調，只是跌幅比之前小而已。

物業價值受地區、樓層、座向、設施影響，不同單位價格跟中位值比較，出入可以很大。將這些因素逐一計算於物業估值之中，從而得出一個更符合實況的樓市指標，即使對地產市道瞭如指掌的行內人，也未必能夠辦到。退而求其次，這裏關於本港樓市的分析，只能以大型物業代理的統計數字為準。

在美國，反映樓價的綜合指標，以 S&P Case / Shiller 指數最多人採用，但市場上並沒有一個公信力相若的租金指標，要知樓價對租金比率，只能信 RE（Real Estate）專家。據財經網站 Seeking Alpha 引述專家的估算，美國各州整體樓價對租金比率，目前約處於15倍水平。我們雖不能直接拿香港跟美國比較，但單從估值角度出發，兩者對照應有助參透美國樓市去向。附圖顯示，從1997年至現在，本港樓價對租金比率除了回歸前後曾升越25倍、下行一邊則在2003年沙士期間跌穿15倍水平，其餘時間均在15至20倍的區間內上落，目前水平已稍稍偏離此一範圍。

疫症襲港時，本港負資產總數略高於十萬宗水平。從2007年至今美國的斷供收樓情況來看，美國負資產的嚴重程度跟香港沙士時期恐已不相伯仲。不難想像，銀主盤供應大增、物業以賤價售出、周遭房價深受拖累，對美國樓市的影響也甚於本港當年。

美業主企硬去貨難

正如前述，本港沙士時期樓價對租金比率一度低見14.37倍，有膽在當時入市的買家，持有至今已賺個盤滿缽滿。雖說「沙士價」可一不可再（但願如此），但當時至少有人願意以低於15倍的樓價對租金比率出售物業。美國樓市目前的相關比率若一如 RE 專家所說的15倍，在這個基礎上打個小小折頭，美國住宅市場應不致尚有那麼多待售房屋無人問津。除了「職位安全感」這些難以量化的因素，老畢認為美國樓市問題不在樓價是否已跌至吸引水平，而是抱有不到二十倍不賣的心態之業主，大有人在。以此推測，市場上那些以15倍比率售出的住宅物業，十居八九應是銀主盤。如此看來，美國樓市和消費可以好到哪裏？

澳門又如何？先兩日睇到皇潮某單位，1000尺到，月租$5000。如果照計，此單位:

$5000 x 12 (年租) x 25 = $1500000 (97 價)

$5000 x 12 (年租) x 15 = $720000 (SARS 價)

但同類單位好似賣過200萬。咪重高過97價? 係，因為依到係澳門，唔係香港，美國。

咁如果你係外國人，你投資，又冇得投資移民，你會唔會買澳門樓？