樓市交投近月“小陽春”。美聯澳門行政總裁張一輝預計上半年成交宗數為3,200宗，成交金額35億元，經濟逐步復甦及新政策帶動下，樓市下半年會呈V形反彈。
美聯指出，統計局資料顯示，首季按印花稅統計的住宅成交宗數及金額分別為801宗及12.6億元，較去年同期的4,979宗及114億元，分別急跌84%及89%。張一輝表示經濟差，多間大型企業、賭場酒店陸續削減外僱，上半年退租情況嚴重，租金下調達30%。
近月樓市回暖，成交量回穩。一月成交僅172宗及成交金額3億元，緩升至四月的580宗及10億元，較三月升47%及64%，但相對樓市高峰時平均月成交量2,000宗仍差很遠。他估計上半年成交3,200宗，金額為35億元，希望在細價樓成交帶動下，月成交宗數可逐步回升至逾1,000宗，預計整體樓價會升10%。
今年是雙選年，同時亦是回歸十周年，預計經濟逐步上升，下半年成交量會呈V形反彈，回升至4,000宗水平，貼近去年。金額方面，預計可由首季的12.6億元低位，回升至70億元的合理水平，較上半年翻一番。美聯澳門計劃擴充分行和營業隊伍。
自四厘補貼申請條件陸續公佈以來，細價樓價格漲幅明顯，部分北區物業價格直迫氹仔。美聯澳門行政總裁張一輝表示，細價樓（150-240萬元）主要集中北區，近日樓價大幅上漲，因部分投資者對四厘補貼措施過於憧憬，預計近期部分急升北區“超高”樓價，年內回調5%。
美聯澳門營業董事楊朗明表示，兩自置居所計劃重新修訂後，物業估值上限由原來的300萬下調至260萬，加上印花稅下調，助長細價樓成交。以物業成交價180萬計算，減印花稅後，買家可節省4.67萬稅款，減省82.4%，故200萬左右的細價樓，一月至今樓價飆升30%以上。利好消息帶動下，一些早期回落的優質屋苑樓價亦回升25%。
張一輝表示，北區部分二手細價盤，雖然樓齡達二十年，但與樓花呎價僅相差數百元，市場過分憧憬四厘補貼。他相信四厘補貼合資格申請者約3,000人，且不會一窩蜂申請，未必會引發即時政策效應。
過度憧憬雷聲大雨點小
首兩天有“雷聲大雨點小”情況，相信中下價物業樓價有輕微下調空間，預計年內會回調5%，當中以“超高”北區樓為主。他說，六月初政策宣佈後，睇樓量較五月增長三成，但實際“落槌”者不多，相信因為合心水樓盤不多，且部分樓價被“托高”。
張一輝相信整體樓價較難下調，四厘補貼難令樓市“起死回生”，投資者傾向持貨；再者，三至六月樓市升溫非單純因為四厘補貼，主要還是市場對前景有信心，重新入市。
四至六月該行進行的一項調查顯示，北區可售物業流通量極低，主要因業主觀望，暫不抛出市場。市場對中下價樓有需求，供應量小，僅成交數個單位亦抬升樓價指標。但真正推升樓價的是市場信心，四厘補貼起鞏固信心作用。
【本報消息】經濟未復甦，就業已改善？統計局昨日公佈，今年三至五月失業率為3.5%，失業人口1.2萬，較上一期（二至四月）回落0.3個百分點。就業不足率為1.7%，亦減少0.1個百分點。有分析認為，失業率回落，與當局削外僱及保就業措施有關，並非經濟好轉。估計七至九月就業狀況會進一步惡化，失業人口有機會攀至1.5萬，推算失業率可達4.5%。就業巿場最快要待明年初才會好轉。
暑假後或升至4.5%
數據顯示，本期勞動人口33.3萬人，與上一期相若，勞動力參與率維持上一期水平(72.6%)，同比降0.2個百分點；就業人口32.1萬人，失業人口約1.2萬人，較上一期減1,100人。失業人口中尋找第一份工作的新增勞動力約1,200人，佔總數9.9%，所佔比重較上一期增0.6個百分點。儘管新一期失業率較上一期回落，但與去年同期比較卻升0.6個百分點；就業不足率亦較去年同期升0.1個百分點。與上一期比較，除製造業、運輸通訊及倉儲業，各行業的失業情況均有所改善。
有學者認為，當局積極削外僱，人數由逾十萬人削至目前約8.6萬，騰出部分空缺予澳門人補上。再者，當局推出一些中小型美化工程也有紓緩作用。
另有學者分析，暑假來臨，估計有四千多名畢業生新加入就業巿場，將進一步推升失業率。今年是“雙慶年”及“雙選年”，可為市場提供不少短期工作機會，唯巿況未穩，裁員零星進行，估計七至九月失業人口會再增3,000人，達至十年來的高峰1.5萬人，失業率有機會升至4.5%。澳門二○○○年四至六月失業率曾高達7.1%，當時失業人口為1.5萬。
明年首季或復甦
失業人口倘增至1.5萬，學者認為並不會影響社會穩定。如今情況與二○○○年大有不同，當年失業率高居，且主要集中建築業；目前失業人口分散至博彩、旅遊及建築各領域，危機分散。再者，現時澳門整體入息中位數為8,600元，比當年翻倍；家庭成員中即使有人失業，承受力會較當年強。只是今年是“雙選年”，就業市場波動容易觸動社會神經，政治風險多於經濟。
學者說，目前全球經濟正處復甦階段，無論是V型或W型。拉斯維加斯酒店入住率已回升至九成六，相信新流感消息消化後，下半年澳門也會復甦。但就業數據有滯後性，復甦可能要待明年第一季。
四厘補貼政策昨日正式接受申請，但多家地產公司負責人均表示，昨日成交量一般，部分早前已落訂及簽署預約買賣合同的買家大多要求重訂預約買賣合同，令合同簽署日期在本月廿九日或之後，符合申請資格，業主多予配合。據了解，近日銀行貸款審批速度未受影響。
計劃生效才簽合同
有中區地產公司負責人表示，本月四厘補貼細則公佈，睇樓及交投量均上升。但政策規定，申請者的預約買賣合同簽署日期及銀行貸款批出日期均須於本月廿九日或以後。為了“方便”買家，賣家大都願意再造一份新的買賣合同。今、明兩日則已約好三名有意申請的買家及業主上律師樓簽署正式買賣合同。
早前計劃未公佈時，部分買家要求落訂及簽署預約買賣合同後，延長交收期至兩個月，若不能成功申請補貼，則可取回訂金。部分業主因應當時樓巿成交量一般，“反正放喺度冇人要”，都願意配合。但本月四厘計劃正式公佈後，睇樓量上升，樓價升一成，業主不愁冇人接盤，現已沒有業主願意做這種“蝕本”買賣。
近日該公司為多個買家奔走銀行申請貸款，一周內有審批結果。
部分業主乘機加價
有高士德區地產公司負責人則表示，雖然四厘補貼正式接受申請，先到先得，但用家買樓考慮因素多，不會為求受惠政策而倉促決定，早前已接洽的多個有意申請四厘補貼的買家昨日亦未表示成交意向。
多家地產公司負責人均認為，現時經濟剛靠穩，過去一段時間居民儲蓄了一定的購買力，交投量必然上升。但經濟回穩因素未足以帶動中低價物業於月內升價一成，相信現時樓價“三級跳”現象純粹由政策帶動，實屬“虛火”。買家亦會計數，衡量過補貼額及樓價升幅後，未必“上車”，業主的如意算盤未必打響，樓價可能於兩、三個月內下調數個百分點。
【本報消息】樓價在四厘補貼計劃出台後不降反升，“百零萬樓分分鐘係二手高齡舊樓”，銀行到底會批幾成按揭實在不清楚。雖有政府四厘利息補貼及信用擔保，但門檻太高，不少有意“上車”的居民內心忐忑，既想置業又擔心銀行樓按過低，難以負擔。雖已索取了有關補貼及信用擔保申請表，但對置業仍感遲疑。
或益晒地產商
畢竟“買樓唔同買菜”，層樓一旦“孭”上身，就一輩子成“樓奴”了。有居民認為，這次政府推出的四厘利息補貼門檻太高，雖有四厘利息補貼，但對置業幫補不大，到頭來可能全部“益晒”地產商。該居民認為，現時市場樓價“冇王管”，四厘補貼制度一出更刺激樓價上升，令他們原本可承擔較好質素樓宇的計劃落空，故期望政府真正出手壓抑樓價，讓真正急需置業的居民受惠。
迫降置業要求
計劃“拉埋天窗”的康先生和施小姐，近日積極四出睇樓，期望能覓得心目中的理想居所，建立小家庭，然後安心養育下一代，但近日睇樓所得，市場樓價仍在悄悄調升，原本計劃藉申請四厘補貼購買一個一百三十萬元左右、樓齡在二十年以下、有電梯的二手三房廳舊單位，但根據現時樓市形勢，他們可能被迫需再降低置業要求。
兩人表示，想趁現在較年輕及有能力，及早置業安家，否則年紀大又有家庭、子女需照顧，會更吃力。雖兩人合共月入逾三萬元，但市場工資開始下調，物價、樓價持續上升及父母需要供養等，二百萬元的單位根本不敢想，即使一百三十萬元左右，也認為月供六千元較“穩陣”。
二手樓難計數
擁有三口和樂之家的孫小姐認為，四厘補貼可幫補置業，故特到房屋局了解申請詳情，並正物色置業對象。她一家月入二萬元左右，自認可負擔二十萬首期及月供五千元，期望買套一百萬元左右的三房廳，為“計劃再生多個”作準備。
何先生認為，銀行針對二手樓的按揭肯定低，甚至可能低過自己預期之數，所以即使自己“諗好晒條數”，到頭來亦可能會超支。因此，是否把握政府的四厘補貼置業“上車”、一圓自置居所的夢想，他還舉棋不定。
【本報消息】昨日多家銀行以“四厘利息補貼”醒目字眼刋登廣告，反映了銀行界也希望受惠政策搭順風車，爭取更多“樓按業務”。有銀行稱，查詢踴躍，日內向房屋局提交首批申請表；也有銀行稱反應較預期差。不過，對於有居民認為申請置業補貼計劃訊息不清晰，銀行交代含糊，令申請困難。銀行界認為，基本資料已盡量向居民說明，不過，由於申請政策所需文件時有變動，有時無所適從。
一般銀行三四天批核
由於政府的自置居所計劃“先到先得”，額滿即止。申請人首先要得到銀行的按揭貸款批核後，符合當局的申請條件，才可向房屋局申請四厘利息補貼及兩成擔保，故銀行批核貸款時間成為關鍵。本報昨日致電多家銀行查詢，一般銀行批核貸款約三至四天，預計交到房屋局約一周。不過，有的銀行單是批核已需一周甚至兩周，反映不同銀行對爭取樓按業務的態度。
利息上下幅度差距大
銀行為了爭取貸款，在利息釐訂上下幅度差距大，現在新造按揭貸款利率為P-2.25至P-2.5厘，還款能力較好的貸款人，可以獲得P-2.75厘，以目前貸款基準利率P為5.25厘，實際支付利息介乎2.5厘至3厘之間。當獲批政府的四厘利息補貼，即貸款額中的一百萬元，目前毋須支付利息。但有的銀行按揭利率僅為P-1厘，實際按揭利息為4.25厘，儘管獲政府一百萬貸款補貼四厘利息，還要支付0.25厘利息。也有銀行為爭取按揭業務市場，成功申請者有現金回贈，按樓價0.5%至1%，今次政策出台後，加速了銀行在樓按市場的競爭。
急於買樓用家未必多
有銀行表示，近日收到不少人查詢，市場反應較熱烈，最快本周可以替申請人向房屋局遞交申請。從申請個案顯示，部分是家庭成員之間物業轉讓，如父把物業轉讓予子，顯示市場未必真是有大量用家急於買樓。對於有居民稱向銀行查詢申請事宜卻答案含糊，昨日本報向銀行查詢時，個別職員回應銀行只作批核貸款，其他事宜請問房屋局。
銀行業者指出，上周內部開了會議，向前線員工講解流程，一般的申請手續基本可以回答，但當局所需遞交的申請文件及指引時有變動，有時令員工無所適從。
另有銀行稱，昨日已收到一些申請，但只反映了部分人未雨綢繆，只等政策實施才遞交。這批申請人多有經濟實力，沒有政策扶持也有置業打算，現只是搭順風車，取得優惠。若要觀察市場實際需求，相信要一個月時間才能看到，只要經濟前景明朗，申請者不擔心就業問題，才吸引更多人置業。
也有銀行對昨日查詢反應一般表示失望，由於居民更多關注未來樓價走勢，如往下調整，即使爭崩頭申請四厘補貼，最多有二十萬元的補貼，但樓價下跌可能會得不償失，故反應未見熱烈。
影響澳未來樓價因素
本澳未來五年樓價走勢，本人認為取決於以下幾點：一、外勞人口增長速度；二、新樓供應量；三、租值；四、舊區重建；五、入住社屋及經屋的條件；六、八十至九十年代出生的一代對置業及家庭的觀念。失業率、收入中位數、投資移民、港珠澳大橋及輕鐵並不是重點，何解？
先從失業率及收入中位數解釋，澳門外勞人數比例居亞洲各地前列，政府只要在職業培訓上投放資源，協助失業者轉型，提高職業配對的機會及降低外勞人數比例，即可控制失業率及就業不足率，故失業率不可能失控或大幅波動，對樓價不構成重大影響；收入中位數隨多個大項目相繼落成大幅急升，但相信高峰期已過，未來兩三年只會有個位數輕微增長，供樓負擔比例難以提升，難影響樓價。
投資移民方面，政府就算再放寬政策，金額會定在300萬以上，加上定期存款50萬，總共350萬。據筆者對內地同胞的了解，很大機會不會投資移民澳門，因為有能力的同胞都是聰明人，識得計數、比較，而且大都見過世面，再“唔係”土包子，對樓價的見解可以“嚇親”你。先不論樓價，澳門的樓宇不論設計、質量、風景、空間使用率及綠化空間比例都不合他們要求，“唔信”可以去深圳、廣州走一走，參觀一下新樓盤；而且澳門面對鄰近地區競爭，主要競爭者有香港及新加坡，相信不久的將來還會多一個台灣；另一方面，○三至○七年的投資移民在一○年底至一四年可以拿到永久居民身份證，意味着現時必須持有的樓可以轉手，現時樓價和當年相比，賺到笑。而且攞身份證的終極目標已達，賺身份又賺價，又唔會住，換轉係你，“賣唔賣”呀？
港珠澳大橋為對澳門的負面影響大於正面，為何？因為澳門並非以轉口為主，更不要妄想發展物流業，因地理環境所限，既沒有深水港，又沒有大量的國際航線，更不是通往廣東西部的必經之路；港珠澳大橋建成只會增加一日遊客源，但這亦可能縮短旅客停留時間，對酒店業有影響。
輕鐵是以上多個因素中與樓房價格有最直接關係和影響的，但只限於沿線站附近的商舖、樓盤，叫價不如香港、深圳或廣州，與泰國曼谷較接近，因其設計相似度高，同是架空及連接重要的旅遊點。更甚者，澳門人貪方便，一個家庭總有一部摩托車傍身，走多兩步都嫌遠，要佢哋改變二十幾年的習慣，“唔係唔得！”最少要十年八載。下周再續。
李振聲
新荷官起薪點降至八千
【本報消息】曾是很多打工仔熱門選擇的賭業，金融海嘯後元氣至今未恢復，面臨人力資源過剩，有博企將新入職欠經驗的荷官職位起薪點由萬元降至八千餘元。有學者認為，龍頭行業下調起薪點，拉近了各行業之間薪酬距離，市場供求將趨向平衡，但亦可能引發骨牌效應，令各行業起薪點都下調。
改變學歷無用心態
博彩業人資過剩，曾經打崩頭的莊荷職位吃香程度開始下降。有博企已悄悄把新入職、無經驗的荷官起薪點降至八千多元。學者指出，賭業膨脹時，荷官搶手，不理學歷，入職已萬元，衝擊了其他行業，結果人資流向不平衡，市場扭曲。不論有否學歷也流向賭業，也令一紙證書變得不重要。其他行業頻頻拉高起薪點搶人，始終難填補人資缺口。
當賭業進入調整期，人資供求相對緩和，有學者表示，賭業薪酬降低後，紓緩了市場供求，打工仔選擇工作可以更理性。事實上，很多應屆畢業生也因經濟環境轉變，降低薪酬要求適應市場。
人資較充裕，加上經濟不太明朗，學者認為，打工仔不單今年入職薪酬會降低，甚至整體工資水平也難往上調，因很多企業已開源節流，過緊日子。
政府工再成大熱門
打工仔爭入賭業時，連銀行工和政府工吸引力都下降。經濟氣氛逆轉後，投考政府部門職位的熱潮重燃，金融業雖然亦高薪，但金融海嘯損害其專業形象，影響求職市場。
另一值得關注的是，人資崩緊時不少企業輸入外僱，不少已成了本地企業的一分子。尤其以專才身份輸入的，適應了澳門的工作文化後，其服從性、穩定性更讓僱主欣賞，成了本地人最大的挑戰。
【本報消息】置業四厘補貼及首期擔保今日起接受申請，多間地產公司負責人表示，政策補貼未到居民手，樓價已被“洞悉先機”的炒家炒高。六月上旬政策公佈後，不足一月內，原本一百多萬元的物業叫價升逾一成，樓價上升減低居民買樓意慾，上周睇樓量回復五月水平。
一百萬樓盤最搶手
有祐漢區地產公司負責人表示，政府公佈四厘政策後，問盤客量增加一半，部分有意放盤業主，因放售單位仍有租約，一度出現“有客無盤”的情形。與此同時，樓價升幅驚人，政策公佈半個月內，原本一百多萬元的物業叫價升了二十至三十萬元，“嚇窒”部分希望透過政策“上會”的業主，故上周睇樓客量回復平日水平。
她表示，四月起，炒家看準四厘補貼政策推出的契機，陸續入市接盤，希望轉手賺差價。當中一百萬元二手盤是不少政策受惠者的目標，亦成為炒家的“搶手貨”，部分炒家只要睇準地點、樓齡及樓價，“一槌敲定”，成交速度比用家快。故四月起樓價已逐步回升，甚至出現“三級跳”，多與炒家入市後提價放盤有關。
部分有租約在身的業主見樓價有上升空間，亦表示租約期滿會停租轉售。有地產公司負責人表示，眼見樓價上升，部分未有置業迫切需要的“潛在四厘受惠者”已打消念頭，睇樓量回落，預期七月成交量不會大幅增加，業主亦不宜對樓市前景過分樂觀。
棄補貼免樓價再升
筷子基地產公司負責人同樣表示，近期睇樓量比五月升三成，用家考慮時間較長，相信今日正式接受申請後，兩至三個月內成交量只會緩慢上升。反而六月政府出台政策，只補貼物業成交價首一百萬利息，即十年受惠期內最多補貼約二十萬，平均每年資助萬多元，加上政策有多個禁售期，原本等政策出台的有經濟能力的居民，不等政策出台已經“上會”，避免“夜長夢多”，樓價再升。
同時，部分業主放盤後，樓換樓，轉買三百萬元以上的中上價物業，故近期中上價物業交投同樣上升，現時低價及中上價物業各佔該公司六月成交量一半，六月整體成交量已較五月時升兩至三成。
《自置居所貸款利息補貼制度》及《自置居所信用擔保計劃》將於今日正式生效，同時接受居民的申請。房屋局每日於網站公佈兩項措施的申請及批核數字，並設有供申請者查詢處理狀態的系統，讓公衆得悉最新情況以作好申請的預計。
自六月十日公佈《自置居所貸款利息補貼制度》及《自置居所信用擔保計劃》以來，於六月十一至廿五日期間，親到房屋局查詢兩項措施的有三百○二宗個案、電話查詢有一千五百八十四宗，合共一千八百八十六宗。
為更好地向公衆介紹兩項措施的內容，包括申請要件及申請程序，房屋局安排了七場說明會，包括一場公開說明會，及兩場分別面向銀行界及房地產界的專場說明會，另外四場為房屋局與社團合辦，由房屋局代表到社團作講解，七場說明會合共逾千人參與。
房屋局已完成六場說明會，如有需要可增加場次。說明會均設有問答環節，讓公衆就兩項措施的內容提問，當中普遍集中在申請要件方面，如曾申請四厘補貼及屬於經屋單位的成員，須符合哪些條件才能申請是次的補貼制度及信用擔保計劃？就此，房屋局代表一一作答，並就這方面的例外許可情況制訂了工作準則供市民參考。
因應兩項措施於今日正式生效，並接受居民的申請，房屋局已作好有關準備，除印製表格及提供填表指引，亦附有申請要件的相關資料；還有每日於網站公佈兩項措施的申請及批核數字，包括可獲補貼的貸款額及承擔的債務總額等；同時，網站設有供申請者查詢處理狀態的系統，屆時祇需輸入申請者的身份證編號及申請表編號，便可立即了解其申請進度，以提高工作透明度。
訪澳客量減
博彩酒店業年內人資減一兩成
【本報消息】人力資源求過於供已不復再。金融海嘯下，企業減慢發展速度，縮減開支。博彩業佔據本澳大部分人力資源，博企任何的“風吹草動”，自然引起關注。學者表示，今年有新濠天地開幕，理應可令博彩人力資源靠穩。現時新流影響旅客來澳意慾，預計今年來澳旅客減少一成，相信博彩、酒店業亦會出現人員閒置情況，不排除今年相關人力資源會減一兩成。
學者表示，博企繼去年底開始放無薪假後，今年續有裁員、調職。除環球經濟因素，相信與旅客減少亦有關。今年新濠天地項目開幕，理應可令市場對荷官需求增加，但由於內地五月實施《旅行社條例》，近月旅客大減，加上新流感影響，削弱旅客外遊意慾，預計今年客量較去年同期減少一成，多少影響博企人資。
截至去年底，本澳博彩從業員整體數目為43,835人。按職業統計，直接與博彩投注服務有關的僱員中，荷官有18,196名；兌換、賭場監場、巡場、現場或電話投注員等有11,874名；另一方面，賭場侍應生、角子機場服務員、護衛及保安、閉路電視監察員等僱員共5,059名。
就業市場重新洗牌
政府亦明言，預計博企將再有裁員行動。學者預計，旅遊業幅射面廣，除博彩業，相信裁員潮會逐步蔓延至酒店及飲食業。縱使下半年有“雙慶”、“雙選”帶動，但不少中、小型食店未能受惠。今年首季酒店飲食業的有薪酬僱員共46,334名，同比減少3.1%，其中29,608名從事酒店業。
學者從旅客減少情況分析，今年博彩、酒店業僱員將減少一至兩成。博彩業人力資源佔據本澳就業人口的1/8，博彩業釋出一批人力資源，等同令就業市場“重新洗牌”，對其他行業而言，可能是一個機會；再者，博彩從業員經過國際企業年來的培訓後，縱使轉職往其他行業，也可將經驗帶至本地企業，提升企業的水平。
此外，博企一方面裁員，另一方面亦在本地登招聘廣告，聘請本地僱員到新加坡項目工作，對本地人力資源來說，未嘗不是一個機會。本地僱員以往到外國工作亦非易事，現時可趁機吸收當地經驗，他日回流本澳，對提升本地人力資源質素有直接幫助。
【本報消息】運輸工務司司長劉仕堯表示，青洲坊“地段4”興建公屋計劃已批出圖則和工程准照，預計下月動工，標誌政府爭取在二○一一年完成的七千個公屋單位全部動工。政府將促請發展商加緊對青洲坊地段一、二、三餘下一百六十九間木屋的處理工作。按既定的四個階段繼續有序推進公屋的落實與興建，達至二○一二年底前分階段落興建一萬九千個公屋單位的目標。
政府收回被佔公地
劉仕堯昨日出席氹仔“TN27”地段經屋奠基典禮時表示，青洲坊“地段4”興建五百個公屋單位的項目，有關建築工程計劃已獲有條件批准，並已批出工程准照，預計下月將有動工儀式，預計二○一一年完成。
他表示，政府一直以來關注公共土地被佔用的情況，政府因應學校、公屋和公共設施的興建而利用有關土地，會採取適當的方式收回有關土地。
分四階段興建公屋
據規劃，政府將按四個階段按序推進公屋的興建和落實。首階段落實及公佈興建之公屋地段工程已展開，包括○七年入伙的單位有二百一十個，於今年底可落成的單位共二千六百八十八個，包括永寧廣場HR/HS地段的八百八十個公屋單位，預計○九年完工；筷子基社屋八百八十四個單位，預計今年九月完工；青洲社屋第二期B、C座共九百二十四個，預計今年底落成，A座三百五十七個單位，則預計二○一一年落成。另外，望廈社屋第一期將提供五百八十八個單位，預計二○一○年四月落成。
重新發展現有社屋
第二階段已確定或轉換為公屋用途地段的計劃已陸續開展，包括昨日奠基的TN27地段經屋，預計二○一一年下半年完成，提供二千七百○三個單位；其次，青洲坊“地段4”的五百個單位，預計二○一一年完成。青洲坊地段一、二及三，預計可提供約三千○四十九個單位，政府並促請發展商加緊處理該等地段尚餘的一百六十九間木屋。
第三階段是將現有社會房屋重新發展的公屋，已對有關地段展開規劃研究，對有條件重建的社屋屋村作分析及建議，包括重建的社屋必須具改善和迫切性及改建後的效益，必須在現租戶的調遷及社會設施重新安排方面具備可行性，房屋局計劃優先重建部分樓齡長、土地利用效率較差的社屋大廈。
第四階段為長期策略，除預留公屋用地，亦在拓展空間時作出公屋規劃。目前，已草擬的包括青洲都市化整治計劃及路環石排灣的都市化規劃。
政府全資興建造價逾十四億 二○一一年竣工
TN27經屋奠基建二千七單位
【本報消息】首個由特區政府全資興建的經屋項目氹仔TN27地段昨日正式奠基，工程總造價為十四億四千六百八十萬元，預計將於二○一一年下半年竣工，共可提供一房廳、兩房廳及三房廳三種戶型單位二千七百○三個。整座經屋大樓由六幢住宅塔樓組成，並配套有社會設施、商舖、乾貨市場、休憩平台、公共停車場及巴士轉乘站等設施。隨着該經屋項目的開展，政府表示今後仍將加緊跟進興建公共房屋，適時運用土地資源，加大公屋供應量，以回應居民的住屋需求。
總面積萬六米六高樓
氹仔美副將馬路TN27地段經屋項目奠基儀式於昨日下午三時半舉行，運輸工務司司長劉仕堯、房屋局長鄭國明、工務局長賈利安、建設發展辦公室主任陳漢傑、澳馬建築工程有限公司董事長馬有禮一起主持了奠基禮，並參觀了經屋項目的規劃展板。
將於二○一一年下半年竣工的TN27地段經屋，工程地段總面積為一萬六千三百九十六點○六平方米、社會設施面積約一萬五千平方米、綠化休憩區面積約一萬四千平方米，工程造價為十四億四千六百八十萬元。根據設計方案，整個項目由六座樓高由四十六層至四十八層的住宅塔樓組成，為充分展現珍惜土地及善用社會經濟資源，大部分塔樓設計為每層十個單位，共可提供二千七百○三個包括一房廳、兩房廳及三房廳戶型的住宅單位（詳見附表）。
設停車場巴士轉乘站
為配合氹仔北區未來的交通發展趨勢，該個經屋項目規劃包括興建一座總面積為四萬二千多平方米，共可提供六百八十三個私家車位及一千一百二十六個電單車位的大型三層公衆停車場。另為配合推行公交優先政策，鼓勵居民使用公交服務，在塔樓地面層將建造離島區首個室內公共巴士轉乘站及總站，總面積為六千六百多平方米，其中轉乘站內設有六條七米寬巴士行車道、兩條七米寬中央月台行人道，預計可開設三個巴士轉乘站站點及二至三條以氹仔區為總站的巴士線，並將有條件增加離島的循環巴士線，接駁至現正籌建的輕軌鐵路沿線站點，以完善往返澳門半島與氹仔之間的巴士快線服務。另外，TN27經屋落成後，其所在地段周邊馬路亦會相繼開通。
以小區發展促進睦鄰
當局強調，TN27經屋項目將以小區發展定位，以促進睦鄰交往，倡導社區文化。故項目裙樓一至二樓分別預留了面積約一萬五千平方米包括終生學習中心、托兒所、老人護理中心等社會服務設施及飲食店、士多等商舖發展空間，以及面積約五千平方米的乾貨市場。三樓平台則設有平台花園及休憩區，綠化休憩面積約一萬四千平方米，約佔整體平台面積的七成。
鄭國明致詞表示，政府全資負責興建公共房屋，可增強公共房屋興建的主動性和靈活性。隨着TN27地段首個全資興建的經屋項目奠基，政府今後將繼續加緊跟進興建公屋，以及適時運用土地資源加大公屋供應量，回應居民住屋需求
本港樓價自今年年初開始便重拾升勢，價與量齊升，反映是次樓市轉強有成交配合。從今年年初低位計，整體樓價已累積上升約一成半（個別屋苑的升幅更可人），差不多重返去年雷曼爆煲前的水平，好像本港樓市與金融海嘯扯不上任何關係。
是次樓市的回升，與1998年10月的反彈（或稱「小陽春」）有不少相類似的地方【表】。
從表中可見，目前本港的經濟情況與1998年10月出現反彈浪的前後頗為相似，均是出現甚高的失業率及經濟大幅滑落。當然，由於1998年樓市出現反彈前的跌幅，較目前深且長，所以當時樓市反彈的幅度（25%），也較目前的為大（16%；假設目前的回升是反彈）。
僅從經濟基本層面着眼，無疑目前的經濟狀況明顯較一年前差，失業率亦已連續七個月出現回升（若僅以本港失業率作推算，目前的樓價已偏離模型預期值逾10%；有興趣讀者，可參考研究部今年2月18日「失業率惡化 樓價必續跌」一文），顯示目前的樓價與經濟基本狀況並不脗合。這究竟是投資者預計經濟即將復蘇，樓價「行先一步」，還是投資者對經濟前景過於樂觀？亦或是汲取了在過百元買滙控（005）收息及雷曼時件的教訓後，存戶及投資者選擇在目前的超低利率環境下「被迫」買樓收租呢？
無論如何，值得留意的是，上次樓市的反彈也只是維持八個月左右，故今次若然是樓市「小陽春」，而反彈時間與上次相若的話，那麼反彈很大機會於未來兩個月內完成。
姑勿論樓市回升是「小陽春」與否，市場對是次樓市回升的成因，部分歸咎於息口偏低及股市反彈（一般人相信股市「行先」樓價半年至九個月），吸引了投資者對物業作投資保值。今期研究部就市場對樓市的一些觀點，與讀者探索當中的真偽。
觀點一：息口回落有利樓價表現？
很多投資者均相信，息口回落將有助樓價回升（即兩者呈反比的關係）。這也許反映部分投資者相信，當息率回落，即表示按揭貸款成本下降，將推動或吸引置業的需求【圖一】。
從圖一可見，香港樓價的走勢與港元息口有着密切的關係*；不過，是呈正比的關係（且樓價領先過利率走勢數個月）；換言之，樓價上升，利率亦有趨升迹象；反之亦然。最明顯的例子莫過於1997年年中及2005年香港利率持續攀升，而樓價亦同步上升的情況。
樓價與息口呈正比的關係其實並不難理解，因為當經濟表現蓬勃（樓價很多時會同樣表現理想），央行自會調升利率把經濟降溫，從而令息口與樓價出現同步的關係。
事實上，根據1994年年初樓價指數及同業拆息至今的表現，樓價基本上領先三個月同業拆息十個月左右，而兩者相關係數（Correlation Coefficient）高達0.77。此關係只是在目前金融海嘯肆虐，多國央行採取量化寬鬆政策，令流動資金泛濫，才出現反方向的關係。
因此，息口回落，並不一定代表樓價將回升，反而樓價回升可能反映息口會在較後時間（十個月）出現上升。倘若樓價與息口較後時間回復以往的正比關係，目前樓價的上升，正正反映息率在較後時間（十個月後？）或有上升的可能。
觀點二：股市是樓市的領先指標？
常言道，股市是樓市有效的領先指標，一般相信股市走勢領先樓價六至九個月不等【圖二】。從圖中可見，恒生指數的走勢與樓價也頗為密切。不過，於不同的時期，股市領先樓價走勢也出現轉變。
以1995年年初為例，恒指見底回升，而樓市約於九個月後同樣出現上升。不過，在這個上升浪中，股市與樓市卻差不多同期見頂（1997年7月）。此外，恒指領先樓價的月數也頗為不穩定；以2003年3月的低點和2007年10月的恒指高位為例，指數只是分別領先樓市二個月和五個月（值得留意的是，由於圖二的指數是月底數字，令是次樓市回升疑似領先股市二個月，其實恒生指數早於去年10月見底，領先樓價近兩個月左右）。
事實上，根據1994年至今的數據顯示，股市只是平均領先樓價走勢四個月左右（並不是六至九個月），而相關系數只有0.2214而已，較利率與樓價的關係為低。由此可見，利用股市預測樓市走勢可能是十分不可靠。
其實，這也不難理解，因為若然金融市場是一個效率高的市場，當人人普遍認為恒指領先樓市走勢，你會認為這領先指標還會有效嗎？再者，股市估底或估頂最困難，例如1998年8月和2003年3月股市見底後初期，大部分投資者仍堅信未見底，當升勢已持續一段長時間才如夢初醒，紛紛說「早知沙士時入市」、「早知跟政府入市」或「下次一定掃貨」等，可見股市是十分難估，更遑論利用股市預測樓市。
觀點三：買樓保值？
香港人有一個根深蒂固的信念，便是買樓長遠可以保值。是否如此，相信很大程度視乎何時入市、投資哪一類物業，以及與什麼保值投資工具比較？請看個別屋苑呎價可換取多少両黃金數目的變化【圖三】。
從圖三可見，自1999年至今，個別屋苑呎價可換取多少両黃金數目反覆減少，跌幅約49%至74%不等。其中，屋苑呎價愈低者，跌幅則愈大！即使以2003年樓市低位計起，跌幅也有1%至38%不等（同樣是呎價較低者有較大跌幅）。
不過，若然我們還考慮租金的因素，假設回報率以4%計算，屋苑價格可換取黃金的數目，較1999年仍然下跌4.4%至28.8%不等。當然，若以2003年開始計算，個別屋苑可換取黃金的數目則有一至兩成的升幅。不過，若然還考慮物業有較高交易及維修保養成本的因素，這一至兩成的幅度將進一步收窄。
由此可見，若以黃金投資工具比較，視乎入市的時機及投資樓宇的類別，物業的保值能力，不一定可以跑贏黃金。
若然與股票比較，情況又如何呢【圖四】？從圖中可見，1999年至2007年期間，除嘉湖山莊呎價外，樓市與股市（盈富基金2800〕）作為資本增值的工具分別不大（因為屋苑呎價可換取盈富基金的股數數目分別相若）。
不過，若然我們把比較年期拖長年半至2009年年中，因為股市經過金融海嘯洗禮後，可見樓價較盈富基金保值的能力略佳。除嘉湖山莊呎價外，其他三個屋苑於過去十年可換取盈富基金的股數，均有所增加，分別介乎三成至五成左右。可見撇除交易成本、股息及租金回報率的因素（雖然物業有較高的交易成本，但盈富基金股息回報率一般較租金回報率略低，令這些因素淨差別不大），視乎投資物業的類別，一些中、上價物業較股市（盈富基金）有略佳的保值能力。這也難怪經過金融海嘯後，近月來有多了投資者「棄股從樓」。
觀點四：樓市暢旺時發展商積極賣樓反映後市向淡？
坊間曾有說法指出，當某地產發展商在樓市高位時積極賣樓，樓市可能快將見頂，是耶非耶？要引證此說法，最直接的方法便是跟進該發展商賣樓的記錄，與往後樓價走勢的關係。
不過，研究部嘗試以曲線方法，引證此一說法【圖五】。從圖中可見，新樓銷售宗數（三個月平均數）與樓價走勢大致上呈反比的關係。即當樓價回升，一手樓銷售數字便反覆回落；反之亦然（兩者相關係數為-0.22）。
促成這有趣反比的關係，背後的因由很多，其中之一或與發展商賣樓策略有關，例如在樓市逐步升溫時，發展商多會惜售，形成整體樓價上升，但新樓銷售數目未能配合。
儘管我們無法知道兩者因果的關係，究竟是發展商減少銷售一手樓而令樓價上升；還是樓價下跌，加速發展商「走貨」的心態。然而，按以往兩者反比的關係推論，發展商賣樓的策略，多會在下跌浪後的反彈時期積極賣樓，今年3月後的情況正是如此。
總括而言，樓市近月的回升，確令不少人感到意外，畢竟金融海嘯的陰霾仍正在困擾着經濟。姑勿論目前樓市是否處於「小陽春」，本文就市場對樓市個別觀點的討論，相信有助讀者更客觀地分析樓市的走勢，避免人云亦云。
*在樓價與息率的關係上，我們利用了港元同業拆息（HIBOR），而非最優利率作分析。箇中主因有兩點：一、按揭息率與同業拆息有着密切的關係，兩者的方向大致相若，所以利用最優惠利率已可有效反映按揭息率的變化；二、最優惠利率未能如實反映按揭息率的實質水平，尤其當最優惠利率回落至5%後已拒絕回落，但實際按息卻在銀行減價下持續回落。
【本報消息】房屋局公共房屋事務廳廳長鄭錫林表示，自上周公佈《自置居所貸款利息補貼制度》及《自置居所信用擔保計劃》計劃後的四個工作天，至今已收到約千宗查詢。當兩計劃於本月廿九日生效，該局擬每天公佈申請及排名，以便居民安排有關置業計劃。
鄭錫林昨在《自置居所貸款利息補貼制度》及《自置居所信用擔保計劃》銀行專場說明會上表示，預料接受申請後的一兩周是高峰期，若情況踴躍將調配人手處理。迄今，房屋局已收到約千宗查詢，包括一百一十八宗親到該局的查詢，以及電話查詢八百八十一宗。
他表示，計劃接受申請後每天公佈申請數字及排名，避免居民在有大量申請下仍期望成功申請，致最終選擇錯誤。
說明會上，銀行界多從審批條件角度提出疑問。如申請人已婚，但採用分產方式，夫妻兩人能否各自申請？鄭錫林表示，已婚申請人須填報配偶，且不論婚後共產還是分產，均不能各自申請。至於家團申請，只要申請人聲明為事實婚姻便可申請。
至於申請人向銀行申請貸款，因還款能力不足需提供擔保人，但當局審批申請時不會審查擔保人。買賣公證書內載明的簽署人及借款人數目，須與房屋局發出的許可書（獲准予四厘補貼）及聲明書（批准予信用擔保）的申請人數目相符。
另外，是次計劃接受購買樓花單位申請，該局強調樓花單位需在物業登記局登記，或做臨時登記（即還未做分層登記的不符條件），同時要具備買賣預約合同，連同工程准照等條件。發放利息補貼結算日，按發出許可書日計起十年，訂立公證書後支付。
過去部分舊式單位契約連同車位，銀行須把住宅單位與車位分開估值，以釐定有關單位估值是否超出申請條件限制。
【本報消息】有銀行界表示，四厘補貼買樓政策公佈後，查詢和申請按揭未見踴躍，反映居民對利用政策自置居所意慾低。主因貸款額中只有一百萬可獲四厘補貼，受惠有限。同時，由於當局以銀行批核貸款日期為受理申請日期，令部分已簽訂買賣預約合同的買家失去預算。
政府推出的“四厘補貼”及“信用擔保”兩扶助首置計劃，本月廿九日起生效。倘買賣預約合同在法規生效前已訂立，便喪失申請資格。有關計劃接受樓花買賣申請，但需要有工務局發出的工程准照、在物業登記局登記，且有買賣預約合同，才被接受。
美聯澳門行政總裁張一輝表示，申請政府自置居所計劃的多是沒有置業經驗、不熟悉申請詳情的人，確有部分人早前已簽訂買賣預約合同，以為仍符合資格，結果可能“中空寶”。今個月簽署的合約，倘仍未向政府登記，料仍有迴轉餘地。政策公佈至今，符合資格者不多，且因補貼利息僅二十萬元，吸引力降低，部分準買家或未必申請四厘補貼，寧願等樓價下調。
參考外地，判斷澳樓價高低
在金融海嘯的洗禮下，香港、台北、澳門、深圳、廣州、珠海、高雄、台南房地產市場均受到衝擊，特別是以外貿及旅遊為主的地區，香港、台北、高雄、澳門等更為明顯。當中，筆者發現租務市場尤以台北及高雄為重災區。
高雄下月將舉辦世界運動會，理應整個城市充滿朝氣，但在捷運中央公園站2號及3號出口，一整條中山一路及中山二路有超過四成店面是留空的，其他路段亦好不到哪裡，與一年前筆者所見的有很大落差。其住宅租務市場亦好不到哪裡，不過總比台北好一點點。
位處北部的台北，情況恰好相反。主要旺區店面的租務情況沒有高雄那麼嚴重，因還有一定人流，重災區主要集中在住宅租務市場。筆者的朋友有一複式單位，位處捷運雙連站出口旁，間房出租，共五房，平均每一間房要看十幾次才能出租，與兩年前筆者所了解的事實有天淵之別。
形 成上述情況的原因是：一、台灣以外貿為主，外貿佔其GDP比例高達60%以上，外貿轉壞直接導致其失業率急升；二、台北和高雄分別為台灣北部及南部的商業 及交通中心，外來及本地投資者均會以此兩城市為總部，形成衛星城市的型態，到台北及高雄打工的人來自台灣各地區。當經濟不景氣及失業率急升，大家均找不到 工作的時候只好回老家，雖然回老家一樣找不到工作，但至少可以“使少d錢”嘛！
租務市場受到嚴重打擊，樓房價格亦因租值下跌而跟隨 回落，情況和○八年澳門某集團叫停項目有點相似，說明樓房價格除了受失業率影響，當地人口增減亦有指標作用。在一個自然人口增長穩定的城市，其失業率對樓 房的價格指標作用相對較高(如台南及香港)，而一個外來人口增減比較活躍的城市，人口增減對樓房價格的指標作用則相對較高(如台北、澳門、深圳、廣州、高 雄)。參考澳門統計局網頁(www.dsec.gov.mo)，○三至○七年中人口急速增長，樓價亦急升；○七至○八年人口開始放緩，樓價同步回落。
故澳門樓價高低，大家可先從澳門未來人口增長方面考慮，思考一下澳門還有多少個像威尼斯人般的大項目落成？帶動外來人口急增；另一方面，今明兩年為樓宇落成的高峰期，故澳門樓價高定低？大家心裡有數，自己“諗”！(下)
李振聲
leichanseng@gmail.com
這是實實在在的小型樓市泡沫。自去年10月至今，本港六大上市地產發展商的總市值暴漲超過一倍；以往績市盈率而論，地產股與恒生指數之間的差距過去五年平均為200基點，但最近卻大幅收窄至僅40基點，出貨訊號非常明顯。與此同時，住宅物業價格已重返2007年12月的水平，與2008年3月最近一次樓市高峰相比只差15%。
本港銀行業目前「水頭充足」，對準業主的按揭貸款需求似乎無任歡迎。金管局數字顯示，4月份未償還住宅按揭貸款總額按年上升1.3%，相比之下，總貸款額同期卻收縮0.5%。
不過，長線而言，物業價格跟經濟基礎因素「各走各路」的情況不會維持很久。正當樓價節節上升之際，住戶收入中位數卻拾級而下；失業率預料將由目前的5.2%攀升至今年較後的7%水平；今年首季本地生產總值（GDP）與去年第四季比較下跌4.3%，是歷來最大幅的收縮。
香港人對由煤渣及水泥堆砌而成的東西如癡如醉，實在令人摸不着頭腦。就以置業的回報而論，租金回報自2008年中一直下跌，目前正逼近二十年低位。即使近日樓市反彈，住宅物業每方呎名義價格仍未重返1994年1月的水平，與1997年樓市的雙高峰比較更相差逾30%。
新一代買家必須做好心理準備，未來樓市走勢或令他們大失所望■
譯自THE LEX COLUMN
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濠賭股升完再升，是熱錢充斥？還是大行成功推銷「回穩訊號」？摩根士丹利率先在4月22日發表報告看好濠賭股後，里昂及高盛在上周三不約而同看好澳門博彩業在下半年復甦。與此同時，三間券商對澳門樓市有一致樂觀看法。各家大行在唱好本港地產後，進一步唱好澳門地產。
大 摩刊出報告後，至今新濠國際（200）及銀河娛樂（027）股價分別揚升60％及53％，信德（242）及澳博（880）升幅更凌厲，上升74％及 54％。里昂分析員Aaron Fischer認為，濠賭股股價在一個月內急升，主要是資金急追高波幅（high beta）股份，但行業基礎的確也有所改善。
俗語說：「生意淡薄，不如賭博。」在看好澳門賭場盈利將復蘇的同時，Fischer指出，澳門其他產業發展着實教人失望，其中零售、飲食、娛樂、酒店及其他活動仍然未完善發展，只有房地產在近期出現交投改善的迹象。
澳門樓市在去年下半年急挫，價格和交投分別下跌27％及52％，高盛分析員張啟業認為，3月份的交投量反映樓市有轉穩迹象，據官方數據，澳門目前交投量較高峰期跌幅仍達89％，但按月計算，3月份已反彈77％；回升情況能否持續，還是一個「小陽春」而已？
澳 門的GDP有81％來自內地和香港遊客，63％是由賭場及相關業務提供。Fischer指出，賭場盈利與內地PMI和信貸增長的相關性相當高，這兩項指標 均反映內地經濟在下半年見底，故相信澳門經濟亦將在下半年復甦起來。張啟業指出，據過往數據，澳門樓市領先經濟一個季度，因此如果下半年賭場盈利和經濟恢 復，目前樓市已經率先恢復。
換言之，分析員的樂觀預期，很大程度建基於內地經濟復甦的推論，假如內地經濟仍有下滑風險，澳門經濟、賭場，以至樓市復蘇亦會變成「言之尚早」。
無 論是澳門或本港樓市，雖然近期熱鬧了一陣子，但能否持續是許多人心中疑問。Fischer直言，這也是他的疑問，尤其是失業率繼續令人擔憂，但他解釋，該 行在2007及08年曾先後進行三項調查，發現新一代澳門居民是刺激樓市需求的主要力量，以信德的濠庭都會第三期銷售為例，65％買家是本地人，壹號廣場 雖只有25％銷售來自本地買家，但二手市場極受關注。張啟業認同，投資需求已經大大減少【圖二】。
里昂預測，澳門整體樓價在2009年上升10％，高盛則預測2009年錄得跌幅5％，2010年在經濟及賭業帶動下回升5％；顯然，兩者雖同時唱好澳門樓市，但態度仍是有別。張啟業認為，雖然樓價有機會回升，但速度只會很溫和。
目 前信德是地產業務最多的濠賭股，里昂指出，信德資產淨值有54％來自澳門地產發展及投資項目，並認為該股是濠賭股當中的「安全屋」（Safe House），予「增持」評級，一年目標價6元；高盛則調高其評級至「買入」，一年目標價5.8元；大摩則予信德目標價3.2元。
撰文 姚志新
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