香港樓市現泡沫

單看本港樓市近日的銷情，會令人以為信貸危機從未發生過。本港第五大地產發展商信和置業（083）日前推出新樓盤銀湖．天峰，招徠熱烈反應後計劃坐地起價，最多加價5%。在開售短短五天內，信置推售的單位中約四分之三已被搶購。儘管上周末天氣惡劣，但仍無減準買家的熱情，排隊入場參觀示範單位的市民估計多達三萬。

六大地產股市值半年漲逾倍

這是實實在在的小型樓市泡沫。自去年10月至今，本港六大上市地產發展商的總市值暴漲超過一倍；以往績市盈率而論，地產股與恒生指數之間的差距過去五年平均為200基點，但最近卻大幅收窄至僅40基點，出貨訊號非常明顯。與此同時，住宅物業價格已重返2007年12月的水平，與2008年3月最近一次樓市高峰相比只差15%。

本港銀行業目前「水頭充足」，對準業主的按揭貸款需求似乎無任歡迎。金管局數字顯示，4月份未償還住宅按揭貸款總額按年上升1.3%，相比之下，總貸款額同期卻收縮0.5%。

不過，長線而言，物業價格跟經濟基礎因素「各走各路」的情況不會維持很久。正當樓價節節上升之際，住戶收入中位數卻拾級而下；失業率預料將由目前的5.2%攀升至今年較後的7%水平；今年首季本地生產總值（GDP）與去年第四季比較下跌4.3%，是歷來最大幅的收縮。

租金回報逼近二十年低位

香港人對由煤渣及水泥堆砌而成的東西如癡如醉，實在令人摸不着頭腦。就以置業的回報而論，租金回報自2008年中一直下跌，目前正逼近二十年低位。即使近日樓市反彈，住宅物業每方呎名義價格仍未重返1994年1月的水平，與1997年樓市的雙高峰比較更相差逾30%。

新一代買家必須做好心理準備，未來樓市走勢或令他們大失所望■

譯自THE LEX COLUMN

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