高盛：明年澳樓價再跌三成

【本 報消息】過去幾年，伴隨賭業興旺，澳門樓市成為投資熱點。高盛最新研究報告指，澳門地產興衰取決於興建新賭場所製造的就業，人口增加帶動房屋需求；收入效 應推高樓價。停建賭場及就業市場惡化，預期二○○八至二○一○年，新增職位減少80%，房屋供應溫和過剩，明年底樓價更會跌30%。

本地力撑最多跌10-20%

外 資券商再度唱淡澳門樓市，本地銀行、學術界都認為分析略“悲觀”，不約而同以300萬樓價作為豪宅與中下市場的“分水嶺”，指出豪宅以外地炒家為主，市場 走勢視乎周邊地區價格；中下層樓價受惠政府扶持置業措施，樓價在200-250萬元間有支持，認為樓價跌幅10-20%。

近 期本地已先後有發展商、地產界對樓市進行“測溫”，後市跌幅衆說紛紜，但繼續下滑已成“共識”。有銀行界指，下月入伙的豪宅盤呎價已由高峰回落至第一手合 約價，每呎1,900元。市場幾乎都以政府扶持置業的上限樓價“300萬”為分水嶺，界線以下樓價屬中下層，享受政府“三招扶持上樓”政策。加上近日放寬 自由行限制呼聲不斷，料明年澳門經濟未必會受很大衝擊。

與此同時，未來幾年貸款基準利率難有上調空間，加上四厘利息補貼，受扶持置業者會有一段“○息”日子。一班穩定收入者有能力支持約二百多萬的樓價，故後市不會太悲觀，樓價15%跌幅較為合理。

豪宅市場主宰樓價漲跌

另 有學者認為，券商分析澳門樓市着眼人口減少，人口減少會拖累租金下滑，但未必會令樓市下調。澳門樓市靠豪宅領跌，但下滑幅度到底是否如外界評估的三成，視 乎國際豪宅市場的升降。無疑，豪宅市場投資者如國際基金離場加促樓價下滑，但一般基金公司在環球投資，澳門被列入東南亞投資組合，故東南亞市場樓價走勢更 關係澳門市場。

至於300萬以下樓宇受壓程度，據統計局公佈，六月底空置單位與總住宅數目比為7.1%，相較○七、○六年的8%及9.2%少，相信外僱租住減低了空置率。隨着大批建築外僱撤離，中下價樓租金將少了支撑。

學 者解釋，中下價樓租金在1萬元以下、回報率4-6%，可負擔約樓價300萬的樓，正是豪宅與用家樓的分水嶺，低於此水平的住宅缺乏承租人，樓價有下調壓 力。另一邊廂，政府亦以扶持300萬以下樓價為置業上限，將提供一些準置業者消化市場，相互抵銷下，讓市場料跌10-20%。