【明報專訊】分析樓市的工具，須使用得法，才可以看清後市，作出正確的投資決定。
03年樓價比租金跌得急
就如03年樓市最低潮時，私人二手住宅的租金回報率高見7厘，樓市也於這時見底；到了05年底，由於樓價反彈過急，令回報率跌回4厘左右，整體樓市便也出現了接近2年的整固，到今年租金回報率重拾升勢，樓價也相應突破橫行阻力。
在高手眼裏，03年時住宅租金回報上升，卻和今年的上升有所不同。03年時租金回報率之可以升至7厘水平，主要是樓價跌的幅度和速度，都較租金的下跌大和快所做成。而今年以來住宅租金回報率持續攀升，則是樓價和租金同時上升，但租金卻升得快過樓價而導致。
當租金回報率上升是因為樓價跌得快過租金，而非租金上升所做成，則縱使租金回報率已屆高水平，也不一定保證樓價可短時間內見底而攀升，除非之後經濟也復蘇，樓價才會大幅反彈。
租金升帶動回報升 屬健康
相對之下，如租金回報率上升是租金本身攀升所帶動，則推動樓價的經濟因素亦強得多。樓價上升可以因短期炒賣所做成，但租金卻沒有任何炒賣成分。人們願意付出較高的租金，一定是有自己的實際需要，以及經濟能力改善所做成，所以租金上升，樓價或遲或早也一定相應向上。
樓價租金齊升 穩定發展信號
更重要的是，在這種情下，租金回報率不需要像03年時要達至7厘才可帶動樓價攀升，而是像現在的，只要達到5厘多一點，便已有頗大的推動樓價向上的力量。往後，除非經濟轉壞，則不用租金的升幅拋離樓價，只要兩者以相同速度上升，樓市已可健康和穩定發展。
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