物業投資 毋須「撈底」

金融海嘯來襲過後，無論股市樓市，幾乎所有資產格價都「水瓜打狗」，有投資者逐漸感到失望甚至絕望，開始放棄投資。不過，IP Global 創辦人兼行政總裁 Tim Murphy 認為，只要找對目標，現在正是入市時機。

IP Global 專門在新興市場蒐羅「便宜」物業，然後以折扣價錢為客戶提供外地投資物業的機會；然而，近期公司推售的項目，竟然是正處於樓市深淵中的美國及日本。

回報率vs借貸成本

問及如何說服客戶為何不等至見底後才入市，Murphy 舉例指出，過去十年間在香港投資物業而獲巨利的投資者，大部分都是在沙士前後買入的，而非沙士期間樓價最低點，雖然或會少賺一點。他指出，物業是中長期投資，其宗旨是當樓價跌至物有所值便買，不用等到真正底部。

IP Global 推銷的其中一個項目 Evo South 位於洛杉磯市中心，他指出，當地樓價過去一年下跌28％，已近乎見底，令投資回報升至6至7厘的吸引水位，借貸成本僅在4厘左右，洛杉磯的經濟多元化，金融危機對其影響較少。

此外，Murphy 對新上任總統奧巴馬也充滿期望，認為在致力控制收樓數字及按息下，美國樓市會是全界第一個反彈。

美國vs日本

Murphy 指出，五年、十年前，洛杉磯市中心是一個非常危險的地區，沒有人願意在那裏居住，但政府近年開展大規模的活化計劃，又整頓治安，但樓價依然相對便宜。

Evo South 項目鄰近區內數個大型文娛中心，如洛杉磯動感中心（LA Live）、NBA 湖人隊及洛杉磯管弦樂團的主場館等。

項目的賣點是配有多項 LEED 認證的環保設計，Murphy 笑言，除了省水省電對環境好以外，在建築時更獲大量稅務寬免，令售價更相宜。單位售價由53萬美元起，平均呎價650多美元，但其他住宅，單是建造成本已需900美元。

相對於洛杉磯這個純為投資的項目，IP Global 在日本的項目便有趣得多了。

日 本北海道西南部的二世古（Niseko），又名新雪谷，是個迅速冒起的滑雪熱點，下雪期長達一百九十五日，在世界上僅次於加拿大惠斯勒，但平均積雪厚度則 有過之無不及，故近年愈來愈受歡迎，周圍樓價在過去五年升了二至三倍，但仍比歐美發展已成熟的滑雪勝地的要便宜。近期話題人物李澤楷旗下的盈大地產 （432）2007年亦在該區購入一塊一百一十公頃的土地，計劃發展度假村。

IP Global 亦參與發展該區的一個共有四十六個滑雪小木屋（chalet）的住宅項目，位於 Grand Hirafu 滑雪場五分鐘車程，但價錢比該區一般樓價低四成三。

出租vs度假

過去售清的一、二期，投資者包括華裔專業人士，留港外籍人士等，Murphy 指出，他們大都熱愛滑雪，購買都是一半為投資，一半為興趣。現在推售的第三期十六間小屋，平均售價6200餘萬日圓（約530萬港元），比首期售價已漲了不少。

Murphy 表示，一家澳州銀行將提供五成按揭，年息2.25厘，IP Global 則提供五年期30％貸款，年息5厘，若選擇一次過付款，更有八五折優惠。集團亦為買家提供二年期7厘租金回報保證，期間每年可入住三周，其後亦會代為安排租務。

他指出，在去年年底至剛過去農曆年的冬季，已一早爆滿，目前正開拓夏季的旅遊客源，務求提升回報。

‧張令陶