上季交易住宅勁減57%

【本 報消息】統計局昨公佈，不動產成交持續疲弱。○八年第四季繳納物業轉移印花稅的單位，按季勁縮57%至2,003個，錄得○二年來最低季度交易；成交金額 亦大跌64.6%，為26.7億（澳門元，下同）。下半年淡風狂吹下，拖累○八年全年單位買賣數目為2.1萬個，金額為350.2億，較○七年分別跌 33.3%及28.6%。

調整期或至三四季

地產業者表示，去年樓市在政府公佈一系列規範博彩業規模措施及內地收緊自由行政策後，第二季開始走下坡，投資者對澳門物業市場態度轉趨審慎；及至第三、四季，更因為次按問題引發金融海嘯席捲全球，樓市進一步淡靜，十二月物業交易量萎縮至300宗左右。

雖然樓價因吹淡風而下滑，但市況未明，觀望氣氛濃厚，交投膠着。地產業者表示，暫未看見特別利好樓市消息，調整期可能要到第三、四季全球經濟氣候相對穩定才結束。

上季交易額減45%

○八年第四季簽訂的1,395宗不動產買賣契約中，單位有1,719個，金額合共21.3億，按季減少38.3%及45%。○八年全年訂立不動產買賣契約共9,712宗，單位有1.29萬個，金額為143.6億，較○七年分別跌33.3%、32.5%及24%。

統 計局資料顯示，○八年第四季繳納物業轉移印花稅的2,003個單位中，屬於中間移轉單位有600個，金額12.3億，分別跌69.7%及73.7%。期 內，繳納物業轉移印花稅的住宅單位為1,286個，金額21.5億，按季分別跌53.3%及66.1%；其澳門半島住宅944個，氹仔338個。按住宅成 交金額統計，100萬元或以下共690個（佔53.7%）；100萬以上至200萬的有239個（佔18.6%）。

整體成交價升12.5%

住 宅單位平均成交價跌勢持續，○八年第四季按實用面積計算的住宅單位平均成交價為每平方米1.8萬元，按季跌21.5%；其中澳門半島平均成交價為每平方米 1.5萬，跌32.5%；氹仔則由於新樓盤成交佔較大比重，平均成交價升12.8%至2.4萬。此外，屬於中間移轉的住宅單位平均成交價每平方米2.9 萬，按季跌9%。辦公室單位的平均成交價為1.9萬元，按季微跌0.8%；工業單位為每平方米5,285元，跌14.4%。

○八年全年住宅單位的平均成交價為每平方米23,316元，較○七年升12.5%；屬於中間移轉的住宅單位平均成交價為每平方米36,783元，較○七年升7.2%。

特朗普賭場破產

美國地產大亨特朗普【圖】（Donald Trump）創立的賭場營運商Trump Entertainment Resorts昨天申請破產保護，主要因為大西洋城的全年賭場收益出現歷來最大跌幅。

Trump Entertainment旗下九家公司都申請破產保護。根據申請書，截至去年底，這些公司擁有二十一億美元資產和十七億美元債務。

Trump Entertainment去年十二月初未能如期支付五千三百萬美元利息，而債權人給予的寬限期昨天到期。該公司擁有三家賭場，並曾經歷兩次破產保護。

特朗普上周五退出Trump Entertainment董事會，表示不贊同債券持有人拒絕他收購該公司的建議。Trump Entertainment欠下二十名最大債權人約十三億二千萬美元。

Trump Entertainment在二○○五年走出破產困局，但至今只有三個季度錄得盈利。受經濟不景及來自鄰近州份的競爭影響，大西洋城賭場收入去年下跌百分之七點六，是歷來最大跌幅

物業投資 毋須「撈底」

金融海嘯來襲過後，無論股市樓市，幾乎所有資產格價都「水瓜打狗」，有投資者逐漸感到失望甚至絕望，開始放棄投資。不過，IP Global 創辦人兼行政總裁 Tim Murphy 認為，只要找對目標，現在正是入市時機。

IP Global 專門在新興市場蒐羅「便宜」物業，然後以折扣價錢為客戶提供外地投資物業的機會；然而，近期公司推售的項目，竟然是正處於樓市深淵中的美國及日本。

回報率vs借貸成本

問及如何說服客戶為何不等至見底後才入市，Murphy 舉例指出，過去十年間在香港投資物業而獲巨利的投資者，大部分都是在沙士前後買入的，而非沙士期間樓價最低點，雖然或會少賺一點。他指出，物業是中長期投資，其宗旨是當樓價跌至物有所值便買，不用等到真正底部。

IP Global 推銷的其中一個項目 Evo South 位於洛杉磯市中心，他指出，當地樓價過去一年下跌28％，已近乎見底，令投資回報升至6至7厘的吸引水位，借貸成本僅在4厘左右，洛杉磯的經濟多元化，金融危機對其影響較少。

此外，Murphy 對新上任總統奧巴馬也充滿期望，認為在致力控制收樓數字及按息下，美國樓市會是全界第一個反彈。

美國vs日本

Murphy 指出，五年、十年前，洛杉磯市中心是一個非常危險的地區，沒有人願意在那裏居住，但政府近年開展大規模的活化計劃，又整頓治安，但樓價依然相對便宜。

Evo South 項目鄰近區內數個大型文娛中心，如洛杉磯動感中心（LA Live）、NBA 湖人隊及洛杉磯管弦樂團的主場館等。

項目的賣點是配有多項 LEED 認證的環保設計，Murphy 笑言，除了省水省電對環境好以外，在建築時更獲大量稅務寬免，令售價更相宜。單位售價由53萬美元起，平均呎價650多美元，但其他住宅，單是建造成本已需900美元。

相對於洛杉磯這個純為投資的項目，IP Global 在日本的項目便有趣得多了。

日 本北海道西南部的二世古（Niseko），又名新雪谷，是個迅速冒起的滑雪熱點，下雪期長達一百九十五日，在世界上僅次於加拿大惠斯勒，但平均積雪厚度則 有過之無不及，故近年愈來愈受歡迎，周圍樓價在過去五年升了二至三倍，但仍比歐美發展已成熟的滑雪勝地的要便宜。近期話題人物李澤楷旗下的盈大地產 （432）2007年亦在該區購入一塊一百一十公頃的土地，計劃發展度假村。

IP Global 亦參與發展該區的一個共有四十六個滑雪小木屋（chalet）的住宅項目，位於 Grand Hirafu 滑雪場五分鐘車程，但價錢比該區一般樓價低四成三。

出租vs度假

過去售清的一、二期，投資者包括華裔專業人士，留港外籍人士等，Murphy 指出，他們大都熱愛滑雪，購買都是一半為投資，一半為興趣。現在推售的第三期十六間小屋，平均售價6200餘萬日圓（約530萬港元），比首期售價已漲了不少。

Murphy 表示，一家澳州銀行將提供五成按揭，年息2.25厘，IP Global 則提供五年期30％貸款，年息5厘，若選擇一次過付款，更有八五折優惠。集團亦為買家提供二年期7厘租金回報保證，期間每年可入住三周，其後亦會代為安排租務。

他指出，在去年年底至剛過去農曆年的冬季，已一早爆滿，目前正開拓夏季的旅遊客源，務求提升回報。

‧張令陶

梁安琪: 可能會持續推行減薪甚至裁員計劃

議員梁安琪說，面對金融海嘯，今年是各博企發展最關鍵和充滿考驗的一年。她在議程前發言，預 期有博企可能會持續推行減薪甚至裁員計劃，而其他博企甚至其他相關行業亦會仿傚。她期望政府和社會各界盡早反思和探討，推出有效措施。梁安琪並建議在博彩 稅中，撥出一定比例，設立 “博彩從業員失業援助基金”。

200萬樓收100元印花稅

【本報消息】對於已送交立法會討論的調降印花稅法案，三地產商會均認為施政須為民，地產業總商會及地產發展商會贊同劃一徵稅，並建議政府考慮樓價200萬象徵式收100元印花稅，協助低收入人士置業。

五種稅又貴又複雜

地 產業總商會會長鍾小健表示，印花稅應與區內看齊，對於政府計劃將印花稅劃一為1%，地總表示支持。事實上，內地及香港的物業買賣稅率均比澳門低。內地中下 價樓及小於144平方米的樓宇，稅款為1.5%；高價樓及大於144平方米為3%。香港300萬以下為1.5%；600萬以下為3%；672萬以上稅率最 高，亦只為3.75%；200萬以下更只象徵式收100港元印花稅。故該會建議，特區政府應幫助本澳低收入人士置業，對200萬以下樓宇象徵式收取100 澳門元印花稅。

澳門一向奉行簡單低稅制，偏偏樓宇買賣稅種及稅率均比香港及內地多及高。內地及香港主要稅項只有上述一種，本澳則有 五種，分別是印花稅、憑單印花稅、立契費、買賣登記費、按揭登記費。五種複雜計算的稅種加起來總稅率為4.95%，比起內地及香港的1.5%都要高及複 雜。

貴樓印花稅宜徵1%

劃一印花稅後，印花稅1%，其他四稅種合為1.95%，總共2.95%，已是內地及香港的稅率上限。故該會贊同劃一物業印花稅至1%，以符合澳門的簡單低稅制。

地 產發展商會會長吳利勳認為，購買200萬以下住宅應繳納象徵式100-150元印花稅，200萬以上應調降印花稅率至1%，共享低稅優惠，盤活房地產。此 外，他亦建議政府把買賣、按揭契費、買賣和按揭登記費合併成一項，降為成交價的0.5%，調低物業投資的高昂稅賦成本。

調低合併單一稅費

地產發展商會常務副會長陸惠德表示，印花稅調降應一視同仁，不必全搬香港。澳門實行簡單稅制，除可允許200萬以下象徵式繳納印花稅，亦可劃一印花稅為1%。

房 地產聯合商會常務副會長吳在權認為，階梯式徵稅方案可行，關鍵是立法細緻公平合理，易於操作，以及達到施政為民的目的。此外，現時物業交易還需繳納頗為繁 複和為數不菲的立契和按揭公證登記費等，認為有關部門應與時俱進，配合政府施政，同步調低、簡化合併為單一、合理的稅費。

冀調低房屋稅為5%

【本報消息】為了增加居民購置物業再出租的意慾，三個地產商會均倡議調低房屋稅，以活躍租務市場。地產業總商會更建議修訂稅率為5%。

地 產業總商會表示，現時房屋稅率有兩個，自住為年估租值的10.5%，出租為年租值的16.8%。一屋兩稅有點不合理，也不符合澳門的簡單低稅制。出租樓宇 稅率為16.8%，高於公司所得補充稅率的8-12%，更不合理。建議政府修訂及下調房屋稅，令出租及自住稅率下調及劃一至5%，還富於民。

地產發展商會建議自住物業免徵稅；出租物業可收取低微稅金，促進投資型房地產市場盡快復甦，16.8%出租房屋稅率不合理，以利本澳稅率與周邊地區及國際睇齊。

房地產聯合商會表示，房屋稅率比其他稅項如職業稅及所得稅高，希望當局下調，激發居民投資置業意慾。收租可增加居民收益或儲蓄養老，有助減低金融海嘯影響。

四厘補貼宜放寬

【本報消息】房屋局建議兩人以上家團方可申請四厘利息補貼，三個地產商會均認為須放寬申請門檻，考慮以個人為單位。

鍾小健表示，兩人以上家團申請門檻將帶來社會問題。假設兩兄弟組成家團申請四厘補貼獲批，其後兩兄弟各自成家，有關物業怎辦？可能會產生衆多家庭糾紛。建議允許個人申請，只要沒有物業的澳門永久居民便符合資格申請，以扶助居民置業，提高居民生活素質。

吳在權認為限制有家庭成員者申請，不是利民政策，牽涉問題亦複雜。他希望有關方面貫徹施政方針，實事求是制訂利民規例，協調銀行界開展業務。

賣地宜借鑑港勾地

【本報消息】就《土地法》諮詢文本建議以公司招標及公開拍賣為原則，地產業總商會會長鍾小健表示，該會原則上贊成，但建議參考香港的勾地制度。港府設有土地儲備表，供發展商勾地，由市場決定私人房屋供應量，故近年香港樓市比較健康。

如由政府主動提出買賣或招標，政府通常不能掌握市場實況，很有可能出現供應量過多，市場吃不消，導致樓價下滑；又或多年不拍賣，市場求地若渴，樓價高企。由市場決定房屋供應量，樓市才能健康發展。

快訂租購公屋法規

【本報消息】房地產聯合商會常務副會長吳在權希望政府盡快釐清租購公共房屋的細則法規，最好能與政府“自置居所支援計劃”的規例同步公佈，讓衆多有需要的居民了解和選擇。

另一方面，土地工務運輸局提供資料顯示，○八年九月該局審批中樓宇為二百五十九幢，住宅和商業單位共二萬○三百一十六個。希望有關當局加快審批這些工程和其他公共工程，工程盡早啟動，增加就業職位。

北京會否救助澳門博彩業﹖

面

對澳門博彩業的低迷統計數據﹐一些人士卻抱以反向思維﹐認為壞消息或許反而是件好事。

他們的觀點是﹐如果澳門經濟真的出現崩潰﹐那麼北京會出面救助﹐給澳門的賭桌帶來人潮湧動的遊客。那樣的話﹐澳門就會再次出現博彩熱。

這個因素一直是部分經紀人力推跌勢慘重的澳門博彩股票的原因。但賭場這次或許並不會成為贏家──至少不是所有賭場都能受益。

三個星期前﹐我最近一次去澳門時﹐我很驚訝地看到廣東電視台的一個大型報導組和卡車。他們是來這裡報導中國國家副主席習近平訪問澳門的。外界曾希望習近平此次訪問能宣佈撤銷大陸最近的一條限令﹐限制廣東省居民每個季度只能來澳門一次。

很不幸﹐這個願望沒有實現。習近平只是建議澳門應該推動本地經濟多樣化。考慮到目前澳門本地生產總值大約60%都來自於博彩收入﹐這個建議是中肯的。

但上週公佈的數據顯示﹐澳門1月份博彩收入較上年同期下滑了30%﹐至72億澳門元（9.11億美元）﹔這一消息可能加大要求北京放鬆政策的壓力。

儘管較之去年9月至12月的數據﹐1月份數據只是略有下滑﹐但卻顯示出澳門的好日子似乎已經結束──成為信貸危機和限定遊客政策的犧牲品。

澳門需要恢復增長﹐當地吸引了全球博彩業諸多巨頭進駐的大型賭場和渡假項目只建設了一半。

瑞士信貸(Credit Suisse)表示﹐就在澳門近期宣佈推遲部分新項目之前﹐外界還預計2009年澳門賭桌將再增加38%。

但現在已經有跡象顯示﹐澳門沒有足夠的客源。我最近去澳門時﹐許多賭桌仍然繁忙﹐但有數量可觀的部分賭桌和吃角子老虎機都被閑置著。

在我奮力擠過第三家或第四家大型賭場大廳後﹐我發現它們都是一個特癥﹕長毛絨地毯和吊燈或許還有點不同﹐不變的是數千張板著臉的大陸賭客面孔。

但當你來到金光大道的時候﹐你會發現對澳門的疑問變得更加顯著。這裡有著拉斯維加斯金沙集團(Las Vegas Sands Corp.)的大型威尼斯人建築群﹐或許賭客人流依然眾多﹐但陳列諸多國際品牌的購物長廊卻門可羅雀。

澳門的餐館也明顯的空空蕩蕩﹐儘管當地的美食街正生意興隆。

令人印象深刻的威尼斯人酒店意在為家庭提供一個真正渡假風格的賭場。這些業務面臨的擔憂是大陸賭客仍然對賭場旁邊附帶的購物中心不感興趣﹐也沒打算帶著妻子去高級餐館。

這肯定令人擔心﹐就在威尼斯人酒店對面還有一座在建的大型建築項目。這個項目現在已經停工﹐只能看到醜陋的半成品﹐但至少沒有加重供過於求的狀況。

振盪即將到來﹖

對賭場運營商而言﹐這是一個誰能安然度過難關的問題。那有關部門的殘局策略又是什麼──宏大規劃﹐還是善意忽視﹖

廣東省政府目前正忙於應對工廠倒閉和失業上升這些更為重要、更為緊迫的問題。

如果你相信一些陰謀理論的話﹐中國不僅樂意看到澳門賭場出現下滑﹐更希望看到一次大洗牌。其中一個變化可能是政治上的﹐隨著對經濟的擔憂情緒增長﹐澳門特首何厚鏵(Edmund Ho)可能會下台。(佢係唔係都落台！)

如果任何賭場運營商破產的話﹐可能也會有諸多有意方願意接手。有消息說﹐澳門政府可能會接管破產的賭場。

值得一提的是﹐“賭王”何厚鏵(?????)旗下的澳門博彩控股有限公司去年夏天在香港上市以來﹐主要受新的大陸遊客限制政策拖纍﹐公司市值已經損失一半。如果澳博控股的股價繼續下跌﹐或許就會收到收購或是私有化的報價了。

或許可以預計﹐毗鄰的珠海市將饒有興致地靜觀其變。如果真的要推動澳門經濟多樣化﹐將澳門轉型成類似拉斯維加斯那樣的渡假城市的話﹐澳門與珠海攜手或許是個好主意。兩個城市也許氣候相同﹐但至少珠海有著10來家頂級高爾夫球場。

今年﹐連接澳門、珠海與香港三地的跨海大橋就將開工﹐這座大橋應當可以提振博彩業與澳門的遠期前景。

但目前為止﹐看起來大多數牌都捏在北京手上。當北京邀請全球賭場大亨來此地發展的時候﹐或許會上演一場你爭我奪的場景。

Craig Stephen

SOURCE: WSJ

經絡﹕新造拆息按揭比例急升

銀行拆息低企，但最優惠利率 （P）卻不肯下調，促使近期新造按揭採用拆息基準的比例急升。

經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓昨表示，近期不少客戶查詢浮息按揭產品。而資料亦顯示，市場上選用浮息按揭產品的比例，由以往的3％大幅急升至逾17％。

劉又指出，雖然去年第四季本港負資產按揭宗數急升逾3倍至超過1萬宗，但佔總按揭貸款宗數比例仍低至只有2.3％，遠低於03年SARS 時的22％，而在SARS高峰期時，曾錄得負資產宗數達10.6萬宗。

她認為，隨着市况回穩，樓價喘定，相信今年首季負資產宗數不會進一步增加，反而會輕微下跌。另外，經絡早前曾估計按揭利率會重返Ｐ或Ｐ以上水 平。

強調減息空間已消失

劉圓圓說，若按揭需求回升，不排除按息上調，惟應該不會大幅上升至Ｐ以上水平，但強調減息空間已經消失。

永利宣佈美國僱員減薪減工時

經營賭場的永利集團宣佈削減在美國拉斯維加斯的僱員底薪，全職時薪員工亦會削減工時，避免裁員。集團預計每年可以節省7千5百萬至1億美元。 集團主席史堤芬.永利說，今次行動是要保持員工的穩定，確保集團有更好的表現。 永利未有透露今次安排會否影響到在本澳的員工。

樓宇按揭8成的業主已成為負資產

澳門銀行公會代主席張志生相信,金融海嘯下一波不會對本澳造成更大影響,業界暫時也未形成統一意見應對。他指出，本澳樓宇價值下滑程度不一，暫時較難評估 本澳負資產比例，但相信較早前樓宇按揭8成或以上的業主已成為負資產。張志生又透露，與金管局已有共識，目前不會設定指引，規定物業按揭成數上限。