豪宅升跌與整體樓價走勢關係

近期豪宅成交屢創新高，呎價更「榮登」世界之最，香港市民開始關注樓市泡沫的問題；然而，特首曾蔭權宣布施政報告後，在出席一個電台節目回答市民提問時指出，豪宅天價成交與一般人無關，意指豪宅市場瘋狂的升勢，與一般住宅市場沒有太大關係，是耶非耶？今期研究部將與讀者分析豪宅（或較貴重物業）樓價走勢與本港樓市的關係。

在進一步分析豪宅與普通樓價走勢關係之前，讓我們先界定本文豪宅的定義；皆因今時今日發展商連牛池灣地段，也可以定位為豪宅，並賣超過10000元一呎，豪宅的界定似乎已經十分模糊。

無論如何，本文豪宅或較貴重物業的定義（下稱豪宅），主要是市場公認為豪宅屋苑、實用面積屬於D及E類別（即實用面積為一千零七十六方呎或以上），或泛指物業價值1000萬元以上的一手或二手私人住宅物業。雖然這裏界定的方法，不一定完全等同所有人對豪宅的定義，但相信這類物業的數據，某程度可有效地反映豪宅市場的景氣及樓價走勢情況；而內文採用的分析數據，主要來自中原地產網頁及土地註冊處。

交投與整體樓市關係密切

研究部於5月13日「三大指標對樓市升跌的啟示」一文中指出，樓價走勢與整體樓市成交量（或交易宗數）有着密切的關係【圖一及二】，而類似的關係與豪宅又是否存在【圖三及四】？

從圖三及四可見，豪宅的二手登記或涉及金額數字的變化，大致與整體樓市登記宗數及金額情況相若。當樓市上升時，豪宅的登記數字或涉及登記金額，很多時也出現同步上升的情況（綠色箭咀），間中豪宅的登記數字與大市出現逆向的走勢時，亦可以同樣預示樓價走勢有逆轉的機會（紫色箭咀）。換言之，豪宅的交投情況，某程度也大致與整體樓市呈密切關係。

事實上，根據1996年至今整體樓市與二手豪宅的登記宗數及金額的數字顯示，兩者有甚高的（正）相關系數【表】，顯示豪宅的登記與整體樓市登記數字的緊密關係。

值得補充的是，由於豪宅供應較少，開售時間參差，而且售價可以出現天價成交（特別是目前市況），扭曲整體登記宗數及金額的變化，故上文分析豪宅的交易宗數及登記金額，主要集中討論二手市場。不過，圖三及四還會附上一手豪宅登記數據供讀者參考。

關係亦步亦趨

就近期樓市的走勢，有一點值得一提的是，儘管目前本港整體的樓價，已由年初回升至金融海嘯前的高位，但不論是整體樓市的登記交易宗數或金額，抑或二手豪宅的登記數字，均較2007年年底前上升浪的登記數字低【圖一至四紅色箭咀】，這究竟是否意味投資者／置業人士對入市的態度有所保留，或是樓市上升的動力有減弱的迹象？這點值得大家深究及留意。

從以上的分析可見，二手豪宅與整體樓市登記數字有着密切的關係，但豪宅的呎價與整體樓市的關係又如何？而豪宅價格的上升，又會否帶動整體樓價上升？

由於差餉物業估價署沒有統計豪宅的價格指數，只有按私人住宅單位面積劃分的指數，故此我們假設D及E類別單位均為豪宅單位，並看看兩者的價格指數變化，與大市走勢的關係是否趨於一致【圖五】。

僅從肉眼可見，D及E類別單位價格指數及整體樓價指數的表現，大致呈亦步亦趨的走勢（兩個指數的相關系數為0.8493）。換言之，大單位（假設為豪宅）樓價的表現，大致上與整體樓市同步，故不存在豪宅價格變化，對整體樓市沒有太大影響的論調。

那麼從統計學上，豪宅價格的變化，會否對整體樓價帶來影響（還是整體樓價變化，對豪宅價格造成影響）？

呈現雙向因果關係

首先，由於市場始終沒有所謂豪宅指數，故要分析豪宅價格的變化與大市是否存在因果關係（Causality），會有一定的困難。故研究部利用中原網頁內，個別公認為豪宅屋苑的成交呎價，制定豪宅指數*，並且利用統計學的Granger Causality Test**，測試豪宅價格與整體樓價是否存在因果關係。

總括而言，雖然豪宅佔整體樓市交投較少的比重，但根據豪宅二手登記數據、大型物業的樓價走勢，甚至一籃子豪宅樓價的走勢，均顯示與整體樓市有着分不開的關係。

分析員：呂梓毅

*豪宅指數是利用其中五大豪宅屋苑的呎價，包括帝景園、地利根德閣、雍景臺、陽明山莊和比華利山，以價格加權方式，推算出五大屋苑的加權價格指數。

**Granger Causality Test是用以測試樓價指數與豪宅指數之間，是否存在（單向或雙向）因果的關係。有興趣的讀者，可瀏覽維基網了解其運算方法。