影響澳未來樓價的主因

上周解釋了為何認為失業率、收入中位數、投資移民、港珠澳大橋及輕鐵並不是影響未來五年澳門整體樓價的重點，而相信澳門未來五年樓價走勢取決於：一、外來人口增長速度；二、新樓供應量；三、租值；四、舊區重建；五、入住社屋及經屋的條件；六、八十至九十年代出生的一代對置業及家庭的觀念。

外來人口增長速度為澳門未來五年整體樓價的重要指標，參考澳門統計局網頁，○三至○八年中外地僱員每年都有雙位百分比的增長，樓價亦急升；○八年中至○九年中外地僱員回落，樓價同步回落。

新樓供應量，先分開私樓及公屋、經屋分析。私樓在○三年前由於經濟不景及二千年時的供應過剩，造成○二至○四年私樓供應數量持續偏低。新動工樓宇於○四年急增，為○三年的2.44倍，○五直至○七年每年都在4,000個左右，因此相信○九至一○年私樓供應為每年4,000個左右。公屋方面，政府爭取在一二年完成19,000個公屋單位的承諾，經屋及社屋於今年尾落成近3,000個單位，並爭取在一一年完成另外4,000個；因此○九至一二年為澳門新樓供應量的高峰期。

由於澳門240萬以上的住宅以投資者為主，租值一向為投資者所關心的，又因外來人口出現負增長及住宅空置率增加，因此澳門租值比香港低很多。同為市區樓，香港的出租回報有4厘，澳門只有2.4厘，澳門出租回報率比貸款利率低，出租回報率比貸款利率高對投資者及炒家才有利。

急速的外來人口增長帶動住屋的需求，消化了○三年之前多年來的空置單位，樓價在租值上升、樓宇供應量出現斷層、住屋需求上升等，這三大因素的推動下導致○三年至○八年中樓價急升。但大家要注意的是○八年中之後數年出現另一個趨勢，外來人口出現負增長、租值下跌及樓宇供應量大增。

外來人口增長速度、新樓供應量及租值，以上三個為影響澳門未來樓價的主要重點，而舊區重建、入住社屋及經屋的條件、八十至九十年代出生的一代對置業及家庭的觀念為影響以上三個重點的變數。