香港樓市會重現1997年危機嗎？

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週香港又一塊破紀錄的土地拍賣牢牢吸引了政策制定者和投資者的注意﹐這時候大概你無論怎樣努力﹐也幾乎不可能完全忽視香港的房地產市場。

隨著飛漲的房價一步步逼近人們的購買力極限﹐房地產已成為一個引起分化、事關民生的重要問題。價格上漲讓房屋所有者十分開心﹐但另一方面﹐全家搬離城區、在別處尋找價格較低房子的事情也越來越普遍。

這個問題並非獨香港獨所有﹐很多亞洲城市的房價泡沫都越漲越大。亞洲獨立投資銀行里昂證券(CSLA Securities)將這一現象描述成亞洲資產再膨脹﹐美國聯邦儲備委員會(U.S. Federal Reserve)下一輪量化寬鬆政策的主要受益人將是房地產﹐而不是預期目標──美國消費者。

對投資者來說﹐這或許是好消息﹐但對努力抑制樓市價格的政府來說則是一個難題。上週新加坡將售房人交納印花稅的房屋持有年限從一年延長至三年﹐同時還提高了貸款儲蓄比例。幾個月以來﹐中國一直在使用行政措施減少房地產市場的資金來源。

僅僅在三週之前﹐香港政府宣佈實施新措施﹐收緊房地產市場﹐但似乎收效甚微。

上週1.65億美元的土地拍價比預期高出三分之一﹐與此同時﹐房地產市場活動也愈加活躍。8月香港房屋成交量增加33%﹐成交總額89億美元﹐達到近三年來的最高價。香港政府為此壓力不斷增加﹐需採取更為嚴厲的措施為樓市降溫。這一切看起來與1997年有幾分詭異的相似﹐彼時香港政府在地產泡沫破裂前才出台了一系列為時已晚的緊縮措施。

分析人士也正就歷史是否在重演的問題進行仔細研究。

2009年初以來﹐香港房價上漲了45%﹐其中很多漲回至1997年高位﹐這些價格或許表明歷史是在重演。然而據日本最大證券公司野村（Nomura）分析師在最近一份研究報告中稱﹐香港樓市泡沫還缺乏兩個要素﹐即槓桿率和投機需求。報告預測2012年底香港房價將再漲20%。

鑒於公眾要求住得起房子的呼聲越來越高﹐該預測中的未知因素就是政策力度。未來香港有兩個日子需要引起高度關注﹐即房地產市場公開討論結果(9月17日)與即將離任的特區行政長官曾蔭權(Donald Tsang)最後的施政報告(10月13日)。

野村表示﹐香港房地產市場過熱有兩大主要原因﹐即超低的利率和供需不平衡。擺在港府面前的﹐簡單易行的選擇並不多。

就前者而言﹐香港長期以來實施盯住美元的匯率制度意味著美聯儲實際上決定著香港的利率。同時香港當局也無力抑制基於香港銀行同業拆息(Hibor)的抵押貸款的新現象﹐由於香港充斥著過多的流動性﹐貸款利率可能低至1%以下。能以低廉的成本貸款當然沒人有意見──而如果這種現象一旦停止﹐並且像次級貸款一樣以更高的利率重新安排﹐就會出現問題。

在房產供應/需求不平衡方面﹐更多的土地已投放市場﹐但新的公寓投入供應還需要四年的建設週期。

針對需求是一個新的建議﹐限制那些有能力購買的人。地方報紙已經連篇累牘地報導中國內地買家﹐聲稱這些買家佔了今年售出房產的35%。

內地買家除了被歸結為將房價推高至接近紀錄高點的罪魁﹐還因習慣任由房子空著而不受歡迎﹐因為這樣會導致出租房供應減少。目前香港正在討論某種形式的限制措施﹐但徹底禁止內地買家則基本上不可能﹐因香港對內地貿易十分依賴。

一個選擇可能是出台激勵措施﹐令外來買家的購買行為不致損害當地居民的利益。以瑞士為例﹐外國人在瑞士購買房地產受限﹐這樣就不會出現每個有瑞士銀行戶頭的人都能買一套當地房產、從而推動價格飆升的情況。非瑞士居民可以投資低租金的公寓社區﹐這類公寓的租金固定在低於市場價的水平20年不變﹐或是投資指定的旅遊區。

不過﹐香港政府有所行動之前還必須考慮香港樓市是否真的讓人無法負擔的相關跡象。

野村認為﹐以月度貸款還款額計﹐當最優惠利率和Hibor抵押貸款利率之差在1%-2%之間時﹐房地產價格當前在承受度的中段。不過這個標準的計算是在30%的首付款之後﹐而首付款本身也日益成為了承受度的障礙。野村計算﹐730平方英尺的公寓的首付款相當於41倍的月付收入中值﹐接近於1997年上一次泡沫期間的46倍。

這也就是說﹐購房者需要拿出相當於年度家庭收入三到四倍的錢用於首付──而在西方市場﹐許多銀行面對這樣的情況都會慎重考慮是否發放這樣的貸款。

這些數據會讓政府深思。這樣的首付很可能會保護銀行不受市場調整的影響﹐但不會保護斥資買房的個人。

野村認為﹐如果香港房價會進一步上揚﹐香港房地產開發商並沒有體現這一點﹐它們的股票市淨率僅為1.16倍。情況如何將主要取決於即將出台的調控政策﹐香港政府必須決定香港是否能成為一個適合所有人居住以及投資的地方。

Craig Stephen

本文譯自MarketWatch