樓市交投飆升50% 未脫離低迷期

【本報消息】本地房地產市道自三、四月份在多個新樓盤齊推消化相當購買力後，及至七月仍處低迷，最近則有回升跡象。中原（澳門）董事總經理潘志明表示，上月樓市成交宗數基數較低，導致八月升幅強勁，估計八月僅中後期成交量較上月回升50%。地產業總商會理事長葉建華認為，美國回購債券變相為市場注資，游資增加及低息政策持續，經濟及樓市有保障。

新盤入伙獲利減持

潘志明表示，三、四月新盤消化市場購買力後，五至七月樓市持續低迷，七月樓市成交約300-400宗。踏入八月，多個新大型樓盤相繼入伙，部分投資者獲利減持，以低於市場價出售單位，獲用家承接自住，一定程度推升樓市交投。如早前入伙的海擎天，該公司本月就有40多宗成交。另一方面，金峰南岸上周推特色單位，成績理想，推動成交個案上升。

多種因素推動下，八月僅中後期的交投量已較上月回升50%，估計八月有600宗成交，另外睇樓量、業績有頗大回升。不過，因七月交投基數低，八月升幅大，亦不代表樓市走出低迷，祇是有活躍跡象。認為全澳單月交投量逾千宗，才算正常水平。

低息政策增加游資

他指出，有發展商擔心市場消化力不足，故推遲新盤開售，至第三季尾至第四季才有新盤推出。同一時間，三、四月熱銷的凱泉灣及御景灣，此其間相繼入伙，投資者減價套現，用家承接，將推升交投量。故預期年底前交投量會逐月回升，或會重返千宗水平，但仍須視外圍市況。

美國首季GDP增長3.7%，上季增長回落至1.6%，經濟復甦步伐進一步放慢。葉建華表示，雖然經濟數據顯示美國經濟復甦放緩，但早前美聯儲局宣佈回購債券，變相再次為市場注資，估計美國經濟二次探底機會不高。另一方面，美國低息政策至少會持續九個月，其間增加的游資流入股市、樓市，對澳門樓市亦有一定保障。雖然香港推出打擊樓市措施，樓市交投、睇樓量受影響，但影響屬短暫性，對澳門影響不大。

舊人擁優先上樓權

政府一直強調二○一二年興建萬九公屋，解決居民住屋問題。葉建華指出，解決住屋問題應興建社屋，興建經屋是解決居民（不動產）產權問題，兩者有所區別。社屋才是幫助社會弱勢階層，並有助鼓勵居民勤奮向上，構建競爭型社會。經屋猶如“半賣半送，政府包底”，無助推動居民努力改善生活素質。

此外，經屋審批“舊人舊制”對新人不公平，加上倘“舊人”收入改善，但仍獲經屋，社會資源將得不到充分運用。因此，舊人應有上樓優先權，但須通過收入、資產審查。

2010年8月19日

信報研究部

部分「上車」盤已臨泡沫邊緣

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港府於上周五突然再度出招打壓樓市炒風，這是自5月推出「九招十二式」以來，特區政府於短短不足三個月，第二次出招控制熾熱的樓市。這某程度顯示目前樓市的炒風，已到達令當局感到擔憂的地步。究竟目前本港樓市是否已存在資產泡沫？今期研究部再利用樓價與收入比率，與讀者探討這議題。

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研究部於早前分析內地樓市時，曾利用樓價與家庭收入比率（Price-to-income ratio；下稱比率），檢視內地樓市是否存在過分偏高情況*。今次我們嘗試利用相同指標，但包括歷年比率的變化，與讀者剖析目前本港樓市的狀況。

在進一步探討有關情況之前，讓我們先交代一下，如何利用比率及制訂有關（歷年）比率的數據來源。

簡而言之，樓價與家庭收入比率，是把（平均）樓價除以家庭年收入（中位數）所得。根據已發展國家或地區的標準，樓價在合理情況下，比率應處於三倍左右或更低水平。而比率愈高，顯示樓市存在泡沫的成分愈大。

不過，要留意的是，三倍並不是硬標準，而大城市一般有較高比率。另外，發展中國家例如中國，由於其收入有較高增長速度，很多時擁有相對較高的比率。因為收入的快速增長，可令比率在隨後數年出現較快回落，情況有如PEG的概念般。事實上，家庭收入若每年增長一成，假設樓價不變，比率便可每年下跌約9%。

此外，本港住宅樓面面積相對外國少，所以在計算樓價時不可以套用外國的標準，故內文是以樓面面積約四百五十方呎，作為推算比率的標準。此外，比率中的家庭收入是以入息中位數（median household income）計算，所以樓價以入場門檻較低的屋苑樓價推算較合理。

樓價偏高趨嚴重

至於數據來源方面，入息中位數是根據政府統計處數字。不過，由於統計處只提供季度家庭入息中位數，故我們利用伸延法（interpolation method）把季度數據轉化為月度數據以便分析；其次，樓價主要利用中原網頁內八十六個不同屋苑的樓價，以及美聯主要百大屋苑的平均樓價，計算比率的歷史變化或目前比率的水平。

有關個別入門屋苑比率歷年的變化，以及最新比率的水平，請參閱圖1及表1。我們可從中歸納以下數點：

一、本港入門樓價與收入比率幾乎沒有低於三倍或以下水平：從個別入場門檻較低的屋苑，例如沙田中心和淘大花園等，其樓價與收入的比率自1995年至今的變化可見，比率沒有低於三倍或以下的水平【圖1】。換言之，利用三倍左右的基準評估本港樓價是否合理，未必有效反映本港樓市的實況。

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那以什麼比率的數字才算合理？根據嘉湖山莊、沙田中心、淘大花園和美孚新邨等四個較有代表的主要入門屋苑，自1995年年底至今平均比率介乎四點七至六點九倍左右，也許較符合本港情況的合理比率水平，約六倍左右。值得一提的是，美聯一百個屋苑（還包括部分非入門屋苑）過去十五年平均比率為七點五倍。

那麼若然按六倍比率標準，根據目前平均呎價低於5500元的入門屋苑來看（目前沙田中心平均呎價約5500元），便有達四十四個（或九成以上）高於此水平【表1】。而高於六倍的50%以上（即九倍或以上）的屋苑數目，也有達十四個，這某程度反映目前樓價偏高的情況轉趨嚴重。

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二、入門屋苑比率變化，與美聯一百個屋苑市場平均變化相若：美聯一百個主要屋苑平均樓價，包括全港主要及交投活躍的屋苑，成分屋苑並不一定只包括入門的樓盤，故其比率變化，也大致反映市場屋苑平均比率水平。

從圖1可見，美聯一百個主要屋苑平均樓價比率的變化，大致與個別入門屋苑的變化相若。而個別屋苑的變化，例如沙田中心，升幅更較美聯的比率為高，這某程度顯示即使是入門屋苑，其升幅也大致與市場平均同步，甚至高於市場平均水平。

個別屋苑比率偏高

三、只計算居於私人房屋家庭入息中位數，個別屋苑比率仍屬偏高：由於香港公營房屋保障較為建全，所以有近一半的居民是居住於公屋或居屋，故令居於私人物業家庭的入息中位數，一般較整體數字為高，尤其2002年後比率更保持高於三至四成左右【圖2】。

若然我們以35%中位數調升入息中位數，並利用原先三倍比率作標準，可見嘉湖山莊的比率，自2002年至2009年年中較長時間處於三倍左右較合理的水平。惟其他個別入門屋苑，例如沙田中心和美孚新邨，比率大部分時間也是高於三倍的較高水平【圖3】。

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入門屋苑逼近九七

最後，目前部分屋苑樓價已超越1997年水平，即使未超越者，距離少於兩成也為數不少，部分更是入門屋苑。根據中原樓價指數顯示，目前整體樓價低於1997年水平的兩成；然而，根據中原1997年已建成的四十九個屋苑中，目前高於1997年樓價的屋苑有六個，大部分為平均呎價較高的樓盤【表2】。而差距低二成的屋苑數目也達十三個，且更有約一半（六個）是入門屋苑。由此可見，目前樓市的偏高情況，並不局限在一些豪宅屋苑，甚至已蔓延至一些入門屋苑。

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此外，值得留意的是，1997年年中前，香港經濟仍是十分蓬勃，家庭收入在這之前也可以保持穩步上升，但1997年後香港入息中位數乏力上升，甚至出現微跌【圖4】，這無疑更突顯目前本港樓市已呈泡沫。

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總結而言，若從入門樓價與入息中位數比率看，可見本港不少屋苑的樓價已呈偏高。事實上，目前已有部分屋苑的呎價高於1997年的水平，或差距少於兩成之內；其中，更有部分為入門屋苑。由此可見，本港樓市經歷金融海嘯後的反彈，目前樓價水平已達偏高，甚至臨泡沫邊緣。

不過，要補充及留意的是，樓價偏高的情況並不等於樓市迅即回落，尤其在目前資金泛濫，利率保持低企的經濟環境下，大量資金追逐吸納不同資產，包括房地產，令樓市短期不虞大瀉。

然而，儘管聯儲局在上周的議息聲明中，暗示短期內沒有退市的意欲，但低息的環境不會永久持續下去。若然利率掉頭回升，供樓負擔可能以數十個百分點的速度上升**，且目前已呈泡沫迹象的樓市，在加息前可能再攀升至更高水平，但當泡沫爆破後，樓價跌幅將遠超投資者預期。

分析員：呂梓毅

*詳見2010年5月13日「從樓價與家庭收入比率 看中國樓市泡沫」

**有興趣讀者，可參閱2010年6月17日「置業者有為利率急升準備嗎？」 。

中資銀行壓力測試評估房價下跌50%影響

據

報導﹐中國各銀行被要求進行一輪壓力測試﹐以衡量此前房價大漲城市內房價最多下跌50%的影響。

據媒體週四報導﹐中國銀監會上月要求各銀行進行測試﹐該媒體引述了不具名消息人士的話。

銀監會在今年稍早時候還曾進行了其他的壓力測試﹐評估房價下跌30%之後的影響。

報導稱﹐新的壓力測試僅在此前房價漲勢過高的城市進行。

另外據路透社報導﹐各銀行被要求暫停北京、上海、深圳和杭州的第三套房貸﹐路透社援引了三位不具名銀行業消息人士的話。

在那些仍可以貸款購買第三套房的城市﹐購房者將面臨更嚴格的首付要求和更高的抵押貸款利率。報導稱﹐對其他城市的購房者來說﹐第三套房首付要提高至六成﹐利率較央行基準利率上浮50%。

七月樓市續橫行僅300宗成交

【本報消息】上半年樓價在首季交投量激增下輕微回升，但隨後因內地及香港相繼推出為樓市降溫的調控措施，樓市“寒”氣襲澳，至上月依然未散。中原（澳門）董事總經理潘志明表示，業內估計上月成交宗數約三百宗，主要集中在最後的十天，成交並不像香港般的明顯回升，樓價繼續橫行。澳門市場較慢熱，相信八月或以後，成交量會漸升。

潘志明表示，首季澳門市場一次釋放多個一手樓盤，銷情大旺，但同時亦消化投資者及用家的資金。經過數月的沉寂期，上月整體二手市場漸活躍，投資者及用家睇樓量普遍增加，但成交量未明顯回升。業內代理估計成交約三百宗，主要集中在最後的十天，成交量仍處相對較低的水平。

七月底澳門樓市成交量增加，相信受香港樓市整體氣氛轉趨活躍、交投量明顯回升所帶動。不過，澳門市場慢熱，成交量回升速度亦慢，料隨着外圍氣氛好轉，加上澳門經濟基本面不變，投資者及用家對澳門市場信心會逐漸增加，樓市靜局未必會延續到年底，故看好八月成交量會回升。

他指出，個別發展商或於下半年推出新盤，相信會帶動樓市回升，加上現時澳門多個優勢條件沒有弱化，相信下半年樓市相對五至七月樂觀。上半年樓價升約8%，全年依然維持升15%的預測，未有因近幾個月樓價橫行而改變。